Es difícil exagerar el drama inmobiliario generado por la noticia esta semana de que Sefi Tzvieli había ganado la subasta del aparcamiento subterráneo de Kikar Atarim en Tel Aviv. Tzvieli pagará 257 millones de NIS al Ayuntamiento de Tel Aviv, además de los 84 millones de NIS que pagará al fondo JLTV por su 27% de participación en el aparcamiento. Además de la importancia empresarial del acuerdo, el dramatismo reside principalmente en el hecho de que un empresario decida pagar un precio muy alto por un activo inmobiliario con el objetivo de frustrar otro plan: Tzvieli es conocido como uno de los más destacados opositores al plan de construcción de torres en Kikar Atarim. No hay precedentes de una situación en la que un plan que se ha promovido durante años con un coste de millones de shekels, que ha supuesto un esfuerzo creativo multidireccional, con la cooperación del municipio y la administración de planificación, se desvanezca de la noche a la mañana y desaparezca.
Kikar Atarim se extiende a lo largo de 27 dunams (6,75 acres), con edificios construidos en la década de 1970 en varios niveles, incluyendo un aparcamiento subterráneo, una estación de combustible, niveles comerciales techados y una plaza peatonal pública. El acceso peatonal a la plaza se realiza a través de una rampa desde el bulevar Ben Gurion que bloquea la vista del mar desde la dirección del bulevar. Durante muchos años, el solar ha estado en un estado físico ruinoso, con zonas abandonadas y cerradas. Los propietarios de los derechos del solar eran el Ayuntamiento de Tel Aviv, Atarim Ltd. y varios propietarios privados.
La saga de la renovación de Kikar Atarim comenzó hace diez años, cuando una empresa llamada Idit Properties Management Ltd. (JTLV) compró todo el terreno. (JTLV) compró todos los activos del lugar, excepto el aparcamiento, que era propiedad de JTLV. Los socios promovieron la operación con el objetivo de realizar un proyecto consistente en residencias de prestigio y espacios comerciales y hoteleros. JTLV llegó a un acuerdo para la venta de la participación del Ayuntamiento de Tel Aviv en el aparcamiento por 150 millones de NIS, y en 2017 el ayuntamiento aprobó la operación.
El plan original, obra del célebre arquitecto británico Norman Foster, proponía la demolición de la plaza existente y sus edificios, y la construcción de cuatro torres, dos de ellas de 26 pisos, una de 31 pisos y otra de 36 pisos. El plan incluía 80.000 metros cuadrados de espacio hotelero y residencial, 4.000 metros cuadrados de espacio público, espacio comercial y diez dunams (2,5 acres) de zonas abiertas.
En 2018, tras una protesta de la asociación “No a las torres en Kikar Atarim”, el Tribunal de Distrito decidió devolver el plan para su debate en el Comité de Protección del Medio Ambiente Costero. En junio de 2018, el comité aprobó un plan para dos torres de 25 pisos.
A finales de 2019, el Ayuntamiento de Tel Aviv celebró una conferencia de participación pública en la que todas las partes pudieron expresar sus opiniones sobre el plan. Los representantes de JTLV expresaron su deseo de avanzar en el plan según lo acordado con la administración de ingeniería de la ciudad. Los opositores al plan argumentaron que significaba un golpe crítico para el público, para el horizonte y para el acceso al mar.
Tzieli presentó una petición ante el Tribunal de Distrito de Tel Aviv en 2018, alegando que el acuerdo para la venta de la participación del Ayuntamiento de Tel Aviv en el aparcamiento era incorrecto y que el municipio tenía la obligación de celebrar una subasta pública. El tribunal falló a su favor, decisión que posteriormente fue confirmada por el Tribunal Supremo. En mayo de este año se publicó una licitación con un precio mínimo de 184,5 millones de NIS sobre la base de la opinión de un tasador, lo que plantea la cuestión de por qué un empresario experimentado como Tzvieli pagó 73 millones de NIS más.
La decisión de Tzvieli de comprar el aparcamiento subterráneo frustra en gran medida el proyecto de construcción previsto para el lugar.
JTLV dijo en el pasado que la planificación del proyecto Kikar Atarim estaba en una fase avanzada y que la venta del aparcamiento, que pertenecía a todos los inversores, no le afectaría. Incluso dijo que, si no ganaba la subasta, tendría un socio adicional. Así las cosas, la victoria de Tzieli, el más contundente opositor al proyecto de las torres, echa por tierra los planes. No solo eso, sino que el propietario del aparcamiento tiene el 12% de los derechos generales de construcción, lo que hará aún más difícil seguir adelante con el proyecto. Es probable que JTLV no coopere con Tzvieli.
El Ayuntamiento de Tel Aviv insiste en que la compra del aparcamiento por parte de Tzvieli no tiene ninguna importancia real, y que el plan de construcción seguirá adelante. Fuentes del fondo JTLV dijeron a Globes que el elevado precio pagado por Tzvieli por el aparcamiento hizo que la dirección del fondo se diera cuenta de que el proyecto de las torres no era económicamente viable en su formato actual.
Tzvieli tiene ahora varias posibilidades. Podría contentarse con el plan de edificación urbana vigente, que permite 27.000 metros cuadrados de espacio construido. En la práctica, esto supondría añadir unas cuantas plantas al Hotel Marina en el solar. Otra posibilidad es apoyar el plan de torres, pero exigir un diseño más moderado, con dos torres de 25 plantas, pero con una superficie de 1.200 o 1.000 metros cuadrados en lugar de 1.400 metros cuadrados.