Los datos publicados esta semana por el Banco de Israel muestran que los préstamos hipotecarios mensuales cayeron en Israel a alrededor de 10,5 mil millones de NIS (3,13 mil millones de dólares) en abril, un 22% menos que los niveles de marzo de 13,4 mil millones de NIS (3,99 mil millones de dólares).
Esta disminución se alinea con el aumento de abril de los tipos de interés, que subieron por primera vez desde 2018, del 0,1% al 0,35%, o, en términos de la tasa de interés preferencial, del 1,5% al 1,85%.
El aumento de los tipos de interés se produjo después de un año de préstamos hipotecarios récord: 130.500 millones de NIS en total (38.900 millones de dólares) en los últimos 12 meses, o una media mensual de 10.880 millones de NIS (3.240 millones de dólares), aunque hay una variación considerable de un mes a otro.
Al menos hasta marzo, los precios de la vivienda en todo Israel siguieron subiendo, más de un 16% interanual y un 2% entre febrero y marzo, las subidas más pronunciadas en una década, según las cifras facilitadas por la Oficina Central de Estadística (CBS), también esta semana.
La CBS informó de tasas de crecimiento de dos dígitos en todos los distritos: 18,5% en el centro, 13,8% en el norte y 12,3% en el sur. En Jerusalén, los precios subieron un 16,7%, en Tel Aviv un 16% y en Haifa un 14,9%.
La inflación, de hasta el 4% en Israel, ha hecho subir los promedios, de modo que, de un año a otro, el precio medio de una vivienda israelí según la CBS ha pasado de 1.704.900 NIS (508.040 dólares) a 1.756.800 NIS (523.506 dólares) en el primer trimestre de este año. Esto, a su vez, ha hecho que los pagos iniciales mínimos (25% del valor de la propiedad) pasen a ser de 439.200 NIS, frente a los 426.225 NIS del año pasado. Además del pago inicial, los posibles compradores también tienen que pagar todas las tasas de compra, que suelen ser un porcentaje del precio final.
Con el aumento de los precios medios en Tel Aviv (3.596.300 NIS), Kfar Saba (2.718.300 NIS), Ramat Gan (2.530.300 NIS), Jerusalén (2.326.800 NIS) y Rishon Lezion (2.277.600 NIS), los costes de acceso a la propiedad están aumentando rápidamente. Esto debería hacer subir los préstamos hipotecarios. Una caída, aunque sea relativa, puede sugerir que no se están negociando tantas viviendas, o que los que compran se decantan por propiedades más baratas.
Los datos en sí mismos tampoco son del todo claros. Las cifras de los precios de la vivienda se refieren a marzo. Las cifras de los préstamos hipotecarios se refieren a abril. Este año, además, fue el mes en el que cayó la Pascua, lo que significa que los días laborables y la actividad del mercado fueron potencialmente reducidos.
Pero otros análisis del Ministerio de Economía y de la Oficina Central de Estadística dibujan un panorama de un mercado que está dando algunos frutos, pero no todos los que el Gobierno podría esperar. Las ventas de nuevas viviendas parecen estar ralentizándose, la actividad de los inversores se ha reducido todos los meses desde noviembre, y los compradores de primera vivienda (que potencialmente compran propiedades más baratas) están constituyendo una mayor parte del mercado.
El Gobierno está trabajando para aumentar las viviendas nuevas que salen al mercado y agilizar los procesos de aprobación de las construcciones. Pero esto tarda en repercutir en el mercado de ventas. En marzo se compraron 12.600 pisos, un 5% menos que en marzo de 2021. Esto sugiere que, o bien la gente está siendo expulsada del mercado, o bien está entrando menos stock en el mercado.
Al Gobierno le gustaría ver un mayor equilibrio entre la oferta y la demanda de vivienda en todo el país. Pero una cuarta parte de todos los nuevos apartamentos vendidos en el primer trimestre de 2022 se concentró en cuatro ciudades: Tel Aviv-Yafo, Rishon Lezion, Jerusalén y Ashkelon.
Se venden menos viviendas nuevas, pero eso puede deberse a que no salen al mercado, a que su precio es demasiado elevado o a que se encuentran en zonas donde la demanda es limitada. Las estadísticas muestran un descenso del 8,1% de la demanda en comparación con el trimestre anterior (de octubre a diciembre de 2021). Las cifras desestacionalizadas siguen mostrando una caída del 2,6%.
El Gobierno, que busca reducir las compras de los llamados “inversores” (compradores que ya son propietarios de una vivienda), ha vuelto a imponer un impuesto inmobiliario más alto, del 5% al 8%, para los hogares que compren segundas o terceras viviendas a partir de finales de noviembre de 2021. En marzo, los inversores compraron 2.000 apartamentos, lo que supone un descenso del 21% respecto al año anterior.
Sin embargo, los agentes inmobiliarios que trabajan en el mercado de inversores más demandado de Israel, Tel Aviv, han sugerido a The Times of Israel que no hay una caída importante en el interés de los inversores por las propiedades, sino simplemente una escasez de stock disponible. Además, hubo prisa por cerrar las ventas de los inversores antes de la subida de impuestos a finales de noviembre, lo que puede seguir influyendo en los niveles de nuevas ventas mes a mes.
Las compras por primera vez están aumentando, según el Ministerio de Hacienda, hasta alcanzar los niveles más altos de las parejas jóvenes en diez años. Suponen 5.200 viviendas en el mercado libre en marzo, un aumento del 25% respecto a marzo de 2021. Las zonas más periféricas (y más baratas) dominaron estas compras: los precios medios más bajos de las propiedades se encuentran actualmente en Beersheba (1.059.000 NIS), Haifa (1.222.800 NIS) y Ashkelon (1.380.200 NIS). Este cambio en la actividad del mercado podría ayudar a explicar la caída de los préstamos hipotecarios.
Sin embargo, los expertos se muestran escépticos de que estemos viendo un cambio significativo en el mercado en el sentido que el gobierno espera: un alejamiento de las subidas extremas de precios hacia un mayor acceso a la propiedad de la vivienda para un grupo mucho más amplio de personas.
Aaron Krasner, director de Anglo Mortgages en Jerusalén, predijo que la subida de precios se ralentizará, pero que los fundamentos del mercado seguirán siendo los mismos.
“La población sigue creciendo más rápido que la oferta de viviendas. El Gobierno mantiene las mismas políticas que se aplican desde hace más de una década”, dijo a The Times of Israel. “Los que compran por primera vez dependen cada vez más de la generación anterior para el pago inicial, y necesitan salarios aún más altos para hacer frente a una hipoteca cada vez mayor. Pero esto no disminuye su deseo de tener una casa propia, y es difícil ver que esa necesidad humana básica de seguridad y de tener un hogar disminuya”.
Daniel Goldstein, que dirige la agencia inmobiliaria de Tel Aviv Beauchamp Estates, advirtió del peligro de hacer juicios basados en las cifras de un mes. “Creo que seguimos viendo una fuerte demanda. Hay algunos retos en el mercado, y dificultades para traer dinero del extranjero”, dijo. “Pero veo que los precios siguen siendo fuertes, sólo que quizá no suban como en los últimos años”.
A medida que suben los tipos de interés y la inflación, la gente puede apresurarse a comprar, dijo Norman Shapiro, corredor senior de First Israel Mortgages. “No me sorprendería que viéramos un aumento de la financiación hipotecaria… los compradores se apresuran a fijar los tipos”, dijo.
La tasa de inflación de los últimos 12 meses en Israel se sitúa ahora en el 4%, un récord desde 2011, pero inferior a la de muchos otros países desarrollados.
También el índice de precios al consumo subió un 0,8% en abril de 2022, en línea con las previsiones anteriores, pero en parte afectado por la estacionalidad.
Mientras tanto, el ministro de Finanzas, Avigdor Liberman, ya ha prometido un nuevo y “dramático” plan para el mercado de la vivienda.
Sugiere un reconocimiento de que, a pesar de las intervenciones del gobierno hasta la fecha, incluida la introducción de loterías de “precio objetivo” (Mehir Matara), se necesitan más medidas para lograr un cambio material.