El mercado de alquiler en Israel enfrenta caos y desregulación, con precios elevados y condiciones contractuales poco favorables para los inquilinos. Muchos enfrentan dificultades para encontrar viviendas decentes, mientras que los propietarios imponen términos arbitrarios y descuidan el mantenimiento.
Actualmente, el 29% de la población alquila, y se prevé que esta cifra aumente en los próximos años. Ante este escenario, el Ministerio de Construcción y Vivienda ha encargado a su director general, Yehuda Morgenstern, la elaboración de un plan para mejorar el mercado de alquiler a largo plazo. Aunque se esperaba su publicación a finales de 2024, la complejidad del proyecto ha retrasado su presentación sin una fecha clara de lanzamiento.
El plan no incluirá cambios legislativos profundos ni reformas ambiciosas, como las propuestas en el pasado. En su lugar, el ministerio busca ordenar aspectos clave del sector y definir una estrategia de desarrollo a futuro.
Diferencias con otros países
Camila Meyer Weissberg, investigadora de la Universidad Hebrea, explica que Israel se diferencia de otros países occidentales en su estructura de alquileres. Mientras que en muchas naciones existen complejos de vivienda administrados por empresas que ofrecen contratos regulados y condiciones claras, en Israel la mayoría de los inquilinos arrienda propiedades privadas sin estándares uniformes.
En 2013, el entonces ministro de Finanzas, Yair Lapid, propuso un programa de viviendas en alquiler a largo plazo con unidades residenciales disponibles por períodos de cinco a diez años y precios por debajo del mercado. Se proyectó la construcción de 150,000 viviendas bajo este esquema.
Sin embargo, la realidad ha sido muy diferente: solo 18,000 unidades han sido construidas, lo que representa menos del 1% del mercado de alquiler. El problema radica en que el modelo no resulta atractivo para inversionistas y desarrolladores debido a la baja rentabilidad y el largo tiempo de recuperación de la inversión.
Retos económicos y soluciones
El bajo rendimiento financiero de estos proyectos en Israel, en comparación con otras naciones, es un obstáculo. Mientras en Europa o Estados Unidos los complejos de alquiler generan retornos anuales del 6-7%, en Israel apenas alcanzan el 2%. Además, el aumento de las tasas de interés ha hecho inviables muchas de estas inversiones.
Originalmente, la iniciativa buscaba ofrecer viviendas a precios accesibles para la clase media, en respuesta al alza del costo de vida. Sin embargo, el reducido número de desarrollos impidió que el programa tuviera un impacto significativo en el mercado. Solo unas pocas familias beneficiadas por sorteos han podido acceder a estas viviendas con descuento.
Pese a estas dificultades, el Ministerio de Construcción y Vivienda mantiene su compromiso de mejorar el sistema, explorando alternativas como la participación de grandes fondos de inversión con capacidad de esperar décadas para obtener retornos.
A medida que el alquiler se vuelve la única opción para más ciudadanos y los precios siguen aumentando, incluso aquellos que antes se mostraban escépticos, tanto en el gobierno como en los municipios, ahora reconocen la urgencia de encontrar soluciones viables.
Israel busca contratos de alquiler más largos y regulaciones más claras
La mayoría de los inquilinos en Israel firman contratos anuales con propietarios privados que adquirieron sus viviendas como inversión o para uso futuro. Esta inestabilidad genera numerosos problemas para los arrendatarios.
En 2011, las protestas masivas por el costo de vida estallaron cuando Daphne Leef, una editora de video de 25 años, fue desalojada debido a renovaciones en su edificio. Al finalizar las obras, el propietario alegó que su hijo viviría allí, impidiéndole regresar. Incapaz de encontrar otra vivienda asequible, terminó protestando en las calles.
Este tipo de incertidumbre es común en Israel, señala Nachi Paris, un agente inmobiliario en Jerusalén. A diferencia de Estados Unidos, donde los contratos de arrendamiento suelen durar entre tres y cinco años, en Israel es poco frecuente que un propietario se comprometa a largo plazo. La posibilidad de vender a precios elevados desincentiva la firma de contratos prolongados, limitándolos generalmente a uno o dos años.
Incentivos fiscales para alquileres prolongados
El Ministerio de Construcción y Vivienda estudia medidas para fomentar contratos más largos, probablemente mediante beneficios fiscales para los propietarios. Sin embargo, aún no está claro cómo se aplicarán estos incentivos.
“Las reducciones fiscales no siempre funcionan y pueden tener efectos no deseados”, advierte Oriya Shohat, abogado especializado en bienes raíces en Jerusalén. Según él, el mejor mecanismo de regulación gubernamental sigue siendo el ajuste entre oferta y demanda.
Las leyes de alquiler en Israel se encuentran entre las más flexibles del mundo occidental, con poca regulación sobre precios o cláusulas contractuales. En muchos países, los contratos de arrendamiento deben cumplir con requisitos específicos y ser notariados para ser válidos, explica Camila Meyer Weissberg, investigadora de la Universidad Hebrea. En Israel, en cambio, los términos quedan mayormente a discreción del propietario.
En 2017, la Ley de Alquiler Justo intentó establecer condiciones mínimas para contratos equitativos y viviendas habitables. Sin embargo, en la práctica, muchas de estas normas no se cumplen. Si bien algunas ciudades ofrecen modelos de contratos estándar, aún falta una regulación efectiva.
Falta de datos precisos sobre el mercado de alquiler
Otro desafío es la falta de información confiable. Los datos publicados por la Oficina Central de Estadísticas son considerados imprecisos, ya que muchos propietarios no declaran sus ingresos por alquiler. Actualmente, plataformas como Madlan y WeCheck se han convertido en fuentes clave para estimaciones en tiempo real. El Ministerio de Construcción y Vivienda busca establecer un sistema más preciso para recopilar información y mejorar la toma de decisiones.
Conscientes de los problemas existentes, las autoridades trabajan en un plan realista que permita estabilizar el mercado de alquiler en los próximos años.
“La gente busca estabilidad y seguridad, ya sea con una empresa o con un propietario particular”, afirmó el director del ministerio, Yehuda Morgenstern, en una reciente conferencia del sector inmobiliario. “Nuestro desafío es encontrar soluciones viables”.