Con el temor a una nueva tanda de misiles desde Irán otra vez presente, vendedores y compradores en Israel han vuelto a ponderar, en las operaciones inmobiliarias, el valor de disponer de una habitación protegida privada —el mamad, en hebreo— dentro de la vivienda.
Hoy solo cerca del 44% de los apartamentos del país incluye una sala de seguridad privada. Aun así, agentes inmobiliarios afirman que, cuando existe, el inmueble puede colocarse con una prima de hasta 10-20% frente a unidades comparables sin ese espacio.
El detonante inmediato fue una advertencia lanzada este mes por Irán: amenazó con atacar a Israel si Estados Unidos adoptaba medidas militares contra la República Islámica como respuesta a la represión de protestas generalizadas. Esa amenaza reabrió recuerdos incómodos de las andanadas mortales de junio. Desde entonces, Trump ha indicado que una acción de ese tipo no es inminente. Pero incluso antes del estallido de las protestas, expertos y funcionarios israelíes ya venían señalando que la rápida acumulación iraní de reservas de misiles balísticos desde la guerra de junio hacía cada vez más probable otra ronda de combates.
Durante los 12 días de guerra en junio, Irán disparó cientos de misiles balísticos y drones contra territorio israelí. Los ataques dejaron 32 muertos, cientos de heridos y daños a edificios por miles de millones de shekels. En ese periodo, las sirenas antiaéreas empujaron una y otra vez a millones de personas hacia los refugios: quienes tenían una sala de seguridad privada en casa afrontaron la situación con más facilidad que quienes debían correr a espacios compartidos, como los sótanos de edificios de apartamentos, o salir con prisa hacia refugios públicos.
Aunque en la vivienda de nueva construcción las salas de seguridad privadas ya son estándar, para más de la mitad de los hogares siguen fuera de alcance. De un parque estimado de 2,96 millones de viviendas en Israel, 1,67 millones (56%) no contaban con una sala de seguridad a finales de 2024, según datos de la Asociación de Constructores de Israel.
La obligación legal para que los contratistas instalen estas salas en viviendas nuevas rige desde 1993, tras el bombardeo con misiles Scud que ordenó el presidente iraquí Saddam Hussein contra Israel durante la Guerra del Golfo de 1991. En paralelo, la mayoría de los edificios residenciales incluye refugios compartidos, por lo general en el sótano, conforme a normas de construcción introducidas en 1969. Muchos rascacielos levantados después de ese cambio incorporan, además, refugios protegidos compartidos en cada planta, llamados mamak en hebreo.
La red de protección también se completa con refugios públicos en la mayoría de los barrios. Se calcula que entre el 70 y el 80% de los israelíes puede acceder a un refugio privado o público, aunque alrededor de la mitad de los árabes israelíes no dispone de ese acceso.
Como los edificios nuevos —incluidos los que han pasado por renovación urbana— suelen ofrecer un mamad en cada apartamento, buena parte de los compradores de gama alta da por hecho que su próximo domicilio lo tendrá. Amit Ferenz, de MyPlace Realty, afirma que los inmuebles nuevos o recién renovados suelen cotizar alrededor de un 20% por encima de equivalentes más antiguos. Sin embargo, añade, no se puede determinar cuánto de esa diferencia responde a la existencia de una sala de seguridad y cuánto a otros elementos que elevan el precio por metro cuadrado en las unidades más nuevas.
“Los compradores internacionales suelen buscar edificios nuevos o totalmente renovados, y estas propiedades casi siempre incluyen un mamad”, dijo Ferenz. “Por esta razón, al menos en Tel Aviv, no hay una indicación clara de una tendencia de mercado cambiante impulsada específicamente por la presencia de un mamad. En la práctica, la prima relacionada con la seguridad ya está incorporada en el precio de la propiedad como parte del valor general de un edificio nuevo”.
Pese a ello, la ausencia de refugio privado suele leerse como una desventaja significativa, sostiene Noah Sander, agente de Daon Group Real Estate en Tel Aviv. Según su cálculo, entre dos apartamentos idénticos —uno con mamad y otro sin él— la brecha de precio sería, como mínimo, de 7-10%, y podría ser mayor.
En términos constructivos, tanto los mamads como los mamaks usan hormigón armado pensado para aguantar metralla en vuelo y ondas de choque de explosiones por ataques con misiles. Incluso pueden proteger ante impactos directos, aunque solo frente a misiles con cargas explosivas más pequeñas que las lanzadas por Teherán.
“Los mamads están diseñados para protegernos de cohetes disparados por Hamás, pero no pueden resistir impactos directos de los misiles balísticos que utiliza Irán, que son mucho más potentes”, dijo Sander. “Las opciones más seguras para este tipo de ataque son los refugios públicos”.
La ubicación también marca diferencias. En edificios de apartamentos, los mamads privados suelen levantarse a lo largo del perímetro exterior de la estructura, lo que les da menos protección que los mamaks, que normalmente quedan más hacia el centro y se apoyan en columnas reforzadas que llegan hasta la base del edificio. (En viviendas unifamiliares, la posición del mamad varía; como a menudo funciona como dormitorio u oficina, puede colocarse junto a paredes exteriores para permitir luz solar y ventilación mediante ventanas especialmente diseñadas y reforzadas).
Si muchos compradores están dispuestos a pagar más por la comodidad de un refugio privado, entre los inquilinos ese cálculo puede no pesar igual: suelen priorizar una vivienda habitable dentro del presupuesto antes que una con sala de seguridad. “Los alquileres en Tel Aviv se han vuelto tan altos que mi principal prioridad es encontrar un apartamento que esté en condiciones decentes y habitables”, dijo Amanda Lasser, que busca un apartamento pequeño para ella y su perro. “Eso significa suelos que no se estén cayendo a pedazos y una cocina y un baño que al menos parezcan limpios y bien mantenidos. Así que, con todas estas consideraciones, si hay un mamad, tendría suerte. Pero definitivamente no es algo que busque, y no creo que pagaría más por tener uno”.
En los últimos años, los alquileres —sobre todo en las zonas más demandadas— han seguido disparándose, incluso cuando los precios de compra se han estabilizado, empujados por una demanda alta y otros factores. En algunas áreas de Jerusalén, agentes inmobiliarios hablan de subidas de hasta 30% en dos años; Tel Aviv y otras ciudades del centro, dicen, han registrado incrementos de hasta 10%.
De acuerdo con expertos, las unidades más nuevas con salas de seguridad —las necesite o no el inquilino— pueden alquilarse hasta un 20% por encima de viviendas más antiguas que no las tienen. Irene Rabinowitz, que se mudó recientemente a un alquiler en Jerusalén, contó que la presencia de un mamad no influyó en su búsqueda y que “no habría pagado más por ello”. “Para ser honesta, ni siquiera pregunté por un refugio en el edificio”, dijo Rabinowitz. “Los precios están por las nubes”.