El cuarto trimestre de 2021 fue el más alocado de la historia de Israel en cuanto a la compra de viviendas, y el aumento de los precios fue mayor que la media de la última década, según el dato publicado el martes por la Oficina Central de Estadística. Si la hipótesis que guiaba al Ministerio de Hacienda era que la subida del impuesto de compra para los compradores por inversión haría que estos se apresuraran a comprar antes de que entrara en vigor la subida de impuestos, resultó que los compradores por primera vez y los que se mudan también asaltaron el mercado.
Dentro de este panorama general, Tel Aviv volvió a destacar por su desconexión con el resto del país. Aunque en el distrito de Tel Aviv las subidas de precios no son excepcionales en relación con otras zonas, dentro de la propia ciudad son sustanciales, y los niveles de precios son considerablemente más altos que en otras ciudades.
Las cifras aún no son definitivas -la economista jefe del Ministerio de Hacienda aún no ha hecho públicos sus datos y las cifras de la Oficina Central de Estadística están sujetas a revisión-, pero se puede estimar que en el cuarto trimestre del año pasado se realizaron 42.000 transacciones y que los precios subieron casi un 4 %. En el frenesí general de compras, algunos lugares destacan con cifras excepcionales de transacciones y subidas de precios.
Rishon LeZion lidera
Según la muestra de transacciones de la Oficina Central de Estadística, en Haifa, Jerusalén, Netanya y Rehovot se vendieron más viviendas en el cuarto trimestre de 2021 que en cualquier otro trimestre de los últimos cinco años. No tiene sentido entrar en detalles por el momento, ya que las cifras de la muestra deben ser revisadas, pero las cifras solo aumentarán.
En Rishon Lezion se produjo el mayor aumento del número de transacciones en comparación con el trimestre anterior: un 56 %. Los compradores también acudieron en masa a Ashdod, donde el número de transacciones aumentó un 43 %. En Kfar Sava, el número aumentó un 39 %, en Haifa un 32 % y en Ramat Gan y Rehovot un 30 %. Como se ha dicho, se trata de cifras provisionales, pero el panorama es claro. En Ashkelon, que en los últimos años se ha convertido en la capital del mercado inmobiliario de gama baja, el número de transacciones en el último trimestre fue realmente inferior al de los trimestres anteriores. En Tel Aviv, el número de transacciones no fue excepcional.
Los compradores de Tel Aviv están dispuestos a pagar más y más
Contrariamente a lo que se piensa, los precios de las viviendas en Tel Aviv no suben sin más. Por ejemplo, entre el primer y el último trimestre de 2018, los precios de venta cayeron casi un 12 %. Durante 2019, sin embargo, los precios en la ciudad subieron un 6 %, y lo que ha sucedido desde 2020 es algo totalmente distinto. El índice de precios de la vivienda en el distrito subió un 15 %, y el precio medio de las viviendas en la ciudad se disparó un 30 %. En el último trimestre de 2021, un apartamento de cuatro habitaciones en Tel Aviv costaba 4,38 millones de NIS, lo que se compara con los 3,14 millones de NIS del último trimestre de 2019, lo que representa un salto de casi el 40 % en solo dos años.
El aumento de los precios de los apartamentos vendidos no representa un índice de precios de la vivienda, pero sí refleja fielmente la creciente disposición de los compradores potenciales a pagar cada vez más por adquirir una propiedad en Tel Aviv. Esto está muy en consonancia con lo que hemos publicado en el pasado sobre la toma de la ciudad por parte de los trabajadores tecnológicos, que están comprando apartamentos de prestigio, nuevos o en proyectos de renovación de Tama 38, sobre todo en los antiguos barrios interiores del norte, los barrios 3 y 4, que se extienden desde la calle Shaul Hamelech y la calle Bograshov hasta el río Yarkon. La oferta allí es muy reducida, y basta con unas pocas docenas de compradores potenciales para que los precios suban.
Al parecer, también en el resto de la ciudad, una gran proporción de las compras son de viviendas nuevas. Esta apreciación se basa en otra encuesta de la Oficina Central de Estadística, que sitúa a Tel Aviv como la ciudad en la que más viviendas nuevas se compraron en 2021: unas 4.100.
Baja rentabilidad
Todo esto no se manifestó en un número excepcionalmente alto de transacciones en el cuarto trimestre, como se ha mencionado, pero el hecho de que el índice de precios de la vivienda en el distrito de Tel Aviv haya subido un 5 % dice mucho. Puede que haya mucha construcción en la ciudad, pero la oferta de nuevos apartamentos casi nunca satisface la demanda. Frente a las quejas de que los precios de la ciudad hacen que las viviendas estén fuera del alcance del hogar israelí medio, están los hechos que indican que hay suficientes hogares que no son de la media que pueden permitirse los precios, e incluso pueden hacerlos subir.
El glorioso aislamiento de Tel Aviv, incluso del resto de su propio distrito, puede verse en la diferencia de precios entre esta y la vecina Ramat Gan, que en el cuarto trimestre de 2021 cruzó la línea del 50 % (una media de 3,75 millones de NIS frente a 2,48 millones de NIS).
Sin embargo, las dramáticas subidas de los precios de la vivienda en Tel Aviv no se han reflejado en los alquileres. Los niveles de alquiler no reaccionaron cuando los precios de la vivienda en la ciudad cayeron hace tres años, y no han reaccionado al actual repunte. Por el contrario, en el último año el aumento de los alquileres se ha ralentizado. El alquiler mensual medio de un apartamento de cuatro habitaciones en Tel Aviv en el último trimestre de 2021 fue de 7.240 NIS, un 0,7 % más en comparación con el cuarto trimestre de 2020, y un 3,5 % más en comparación con el cuarto trimestre de 2019. Dado que esto da un rendimiento anual del 2 %, se puede concluir que la mayoría de los compradores de viviendas en Tel Aviv en el último año estaban comprando para vivir en las propiedades y no para alquilarlas.
Es difícil pensar que los precios en general, y en Tel Aviv en particular, seguirán subiendo como lo hicieron en 2021, aunque no faltan casos en los que los precios inmobiliarios confundieron todas las previsiones. La expulsión de los compradores por inversión mediante la subida del impuesto de compra frenará un poco el mercado, y es muy posible que la subida de los tipos de interés que nos llegará tarde o temprano tenga su efecto, pero dado todo el dinero de las salidas de empresas tecnológicas, el ejercicio de opciones, las OPV y los altos salarios del sector tecnológico, todavía es posible que Tel Aviv siga subiendo.
Publicado por Globes, Israel business news – en.globes.co.il – el 17 de febrero de 2022.