Los promotores inmobiliarios chinos están desesperados por recuperarse de los prolongados cierres impulsados por la política china de “cero-COVID-19”. Pero la ralentización de las ventas de viviendas también está relacionada con el colapso de la confianza de los hogares en el mercado inmobiliario del país.
El boicot hipotecario en China es una consecuencia directa de las quiebras de un número creciente de promotores. En 2021, el gigante inmobiliario Evergrande dejó 1,3 millones de viviendas incompletas para las que los hogares chinos ya habían utilizado sus ahorros para hacer grandes pagos iniciales.
Algunos hogares chinos han dejado de pagar las hipotecas de las viviendas que siguen incompletas. Según datos públicos, el retraso medio en la finalización de las viviendas ha alcanzado los 14 meses. Por suerte, sólo una parte de estos casos ha desencadenado boicots al pago de las hipotecas.
El problema puede extenderse a otros promotores, a las cadenas de suministro, a los bancos y a las administraciones locales, ya que las ventas de suelo se desplomaron un 35% en agosto. Los promotores morosos serán los que más sufran, ya que sus proyectos inacabados están detrás de casi todos los casos de boicot hipotecario, como Evergrande, SUNAC y Greenland. Los compradores de viviendas han perdido la confianza en la finalización de los nuevos proyectos inmobiliarios y se abstienen de comprar nuevas propiedades.
Los precios de la vivienda están cayendo en más de la mitad de las ciudades chinas. Las ventas de viviendas nuevas también están cayendo en picado, con un descenso del 23% interanual hasta agosto. La caída de las preventas es importante porque representan el 86% de la financiación de los promotores chinos.
Los promotores chinos son excesivamente dependientes de la financiación de los hogares según los estándares internacionales. Esto es una consecuencia directa de las “tres líneas rojas” impuestas por los reguladores chinos en 2020, que prohíben a los bancos conceder más préstamos a los promotores.
Como las viviendas se quedan sin vender, los promotores prefieren no invertir en nuevos proyectos. Esto tiene un efecto en cadena en los sectores relacionados, como los materiales de construcción, los electrodomésticos y los muebles. La inversión en activos fijos del sector inmobiliario representa un tercio de la inversión total en activos fijos de China, lo que afecta directamente al crecimiento. La menor demanda de otros sectores relacionados también se suma al impacto de la desaparición del sector inmobiliario en el crecimiento del PIB.
La situación es una mala noticia para la estabilidad financiera, especialmente para los bancos. Los bancos están menos expuestos a los promotores que a las hipotecas, ya que los bancos no pueden estar muy expuestos a los promotores. Las hipotecas representan el 11% de los activos de los bancos, muy por encima de su 4,5% de exposición directa a los promotores inmobiliarios. Por ello, los boicots hipotecarios -sobre todo si se prolongan- son un problema mayor para la calidad de los activos y la solvencia de los bancos.
Los reguladores chinos se están preparando para el probable empeoramiento de la calidad de los activos de los bancos mediante la creación de fondos de rescate. Pero los recursos financieros destinados a estos fondos de rescate proceden de las instituciones bancarias más grandes y solventes, lo que apunta a un posible contagio de los malos prestatarios a los buenos prestamistas. Los bancos políticos acuden al rescate con 200.000 millones de RMB (28.000 millones de dólares) en préstamos para garantizar que los promotores puedan finalizar los proyectos pendientes. El objetivo es evitar más boicots hipotecarios.
Este objetivo podría alcanzarse si se ponen sobre la mesa suficientes recursos. El objetivo mucho más difícil de alcanzar es restablecer la confianza de los hogares. Con las interminables restricciones a la movilidad y los cambios normativos, los hogares preferirían ahorrar en activos financieros antes que invertir en bienes inmuebles que no se revalorizarán. Una encuesta realizada por el Banco Popular de China en el segundo trimestre de 2022 mostró que sólo el 16,2% de los hogares espera un aumento de los precios de la vivienda.
Dado que la demanda de viviendas es escasa, los esfuerzos del Banco Popular de China por reducir los tipos hipotecarios podrían no alcanzar su objetivo. Para aumentar la demanda, un número creciente de gobiernos locales están suavizando las regulaciones macroprudenciales, como la reducción de los pagos iniciales. Sin embargo, las ventas de viviendas disminuyeron aún más en septiembre.
Sólo un esfuerzo hercúleo de los responsables políticos puede restablecer la confianza de los compradores de vivienda. Esta acción podría significar la financiación de los promotores con una garantía general, lo que crearía un enorme riesgo moral. Otra opción sería que los promotores estatales se hicieran cargo de los activos de los promotores privados, lo que equivale a nacionalizar un sector que ha permanecido en gran medida en manos privadas. Cualquier solución rápida a los problemas inmobiliarios de China puede crear un problema de riesgo moral involuntario.
Salvo un escenario de rescate, hay cuatro implicaciones importantes para China y Asia. La más general es el aumento del riesgo sistémico con un efecto a la baja en la baja tasa de crecimiento de China. La inversión inmobiliaria actuará como un importante lastre para la economía china en 2022 y 2023, restando al menos un 1% de crecimiento a una tasa de crecimiento potencial cada vez más baja, en torno al 4-5%.
La única manera de suavizar el impacto de la necesaria corrección de este enorme sector es encontrar otros motores de crecimiento con la ayuda de la innovación y el desarrollo de la industria de servicios. El levantamiento de las políticas de cero-COVID-19 es también esencial para lograr este objetivo. Además, el sector inmobiliario chino estará cada vez más dominado por el Estado, lo que no augura un buen papel del sector privado en el modelo económico chino.
Las consecuencias para Asia son sombrías. La ralentización de la economía china significa que sus importaciones pueden debilitarse aún más, lo que es problemático para los exportadores de materias primas. Con una demanda interna más débil para la construcción inmobiliaria, China está importando menos mineral de hierro y otros insumos para la construcción.
La desaparición del sector inmobiliario chino, impulsada por los impagos de los promotores y los boicots hipotecarios, es un riesgo importante para la economía china. Con el tiempo, su colapso podría suponer una conmoción aún mayor que las actuales políticas de Pekín de cero COVID.