Los alquileres de oficinas aumentaron un 28 % en Tel Aviv el año pasado. La subida se produjo sobre todo en la segunda mitad del año, lo que hizo que los alquileres de las oficinas en la ciudad alcanzaran un máximo histórico, según informa la empresa internacional de gestión y consultoría inmobiliaria CBRE. Los alquileres también subieron mucho en las ciudades vecinas de Herzliya y Ramat Gan, mientras que las ciudades más alejadas del centro se quedaron atrás.
La pandemia de coronavirus, y las grandes cantidades de dinero recaudadas por las empresas tecnológicas, contribuyeron en gran medida a la concentración de la actividad del mercado de oficinas israelí en el centro del país, y al aumento de la diferencia de precios entre Tel Aviv y otros lugares. En el último trimestre de 2021, el alquiler medio de oficinas en Tel Aviv alcanzó los 122 NIS por metro cuadrado al mes, un 28% más que en el cuarto trimestre de 2020, y un 13% más que en el trimestre anterior. La tendencia se debe a la gran demanda de oficinas en Tel Aviv por parte de las empresas tecnológicas, en particular de las oficinas de la zona de Sarona. Esto representa una especie de giro en el mercado de Tel Aviv, ya que hasta hace poco la zona más cara de la ciudad para oficinas era el bulevar Rothschild.
“Ya no”, dice Yaron Shachar, jefe de inversiones e investigación de CBRE Israel. “Sarona es el nuevo Rothschild. Hay mucha demanda en Rothschild, pero no hay nuevas torres allí ni nueva oferta de espacio del tamaño que necesitan las grandes empresas. Incluso las empresas medianas, que necesitan entre 3.000 y 7.000 metros cuadrados, miran hoy hacia el futuro y eligen lugares donde tendrán espacio para expandirse. Así que ahora puede decirse que Sarona ha asumido el liderazgo”. El resultado es que la torre de oficinas más cara de Tel Aviv, y de Israel, es ahora Azrieli Sarona, donde los alquileres pueden llegar a 160 NIS por metro cuadrado.
Sin embargo, esto no es el final. Probablemente, el acuerdo más caro del año pasado fue el de la empresa de tecnología financiera Rapyd, que alquiló 11.0000 metros cuadrados de espacio de oficinas y 2.500 metros cuadrados de balcón ajardinado al Grupo Azrieli en la Torre Triangular del Centro Azrieli, y 14.000 metros cuadrados de espacio de oficinas en la joya de la corona de Azrieli: la Torre Espiral, que se ocupará dentro de cuatro años. El precio del acuerdo en la Torre Triangular es de 140 NIS por metro cuadrado, mientras que en la Torre Espiral, donde el acuerdo también incluye plazas de aparcamiento, el precio asciende a más de 160 NIS por metro cuadrado. Precios así no se habían visto nunca aquí.
La demanda de espacio de oficinas en Tel Aviv ha llevado las tasas de ocupación al 97 %, el nivel más alto de los últimos años. Al principio de la pandemia de coronavirus, las tasas de ocupación cayeron al 92 %.
Los alquileres de oficinas también aumentaron considerablemente en 2021 en Ramat Gan y Herzliya. En Herzliya, la subida fue del 13 % durante el año, y los alquileres medios de las oficinas alcanzaron los 88 NIS por metro cuadrado. En Ramat Gan, la subida fue del 10 %, hasta una media de 86 NIS por metro cuadrado. Una vez más se ha puesto de manifiesto que en el sector inmobiliario en general, y en el de las oficinas en particular, el término “aumento de la oferta” no es suficiente por sí mismo para hacer bajar los precios, a menos que los lugares donde ha aumentado la oferta coincidan con los lugares donde se concentra la demanda. Esto se debe a que la demanda de oficinas es discontinua, incluso entre lugares que están a pocos kilómetros de distancia.
Un excelente ejemplo de ello es Kirat Arye, en Petah Tikva, y el emplazamiento de la BBC en Bnei Brak, que esperaban atraer a inquilinos del centro de Tel Aviv, pero se vieron decepcionados. Los alquileres de oficinas por metro cuadrado en Bnei Brak son un 60 % más bajos que en Tel Aviv.
En el caso de Kiryat Arye, los precios son un poco más altos, pero cayeron un 2 % en 2021. Ambas ciudades pueden extraer optimismo de la línea roja del tren ligero, que está previsto que empiece a funcionar a finales de este año, y que se espera que provoque cambios en el mercado inmobiliario a lo largo de su recorrido.
“Los precios en Ramat Gan aumentaron sustancialmente con los nuevos proyectos, mientras que en la vecina Bnei Brak los precios no suben, porque la oferta allí es muy grande. Al parecer, también existe una barrera psicológica que impide a las empresas trasladarse allí. Aunque, a vuelo de pájaro, está a pocos kilómetros del centro de Tel Aviv, no vemos que las empresas tecnológicas vayan allí”, dice Shachar.
Shachar cree que no volverá a suceder lo que ocurrió en Tel Aviv en la burbuja de las dot.com hace veinte años, cuando, tras una considerable inflación de los alquileres de oficinas a finales de los 90 y principios de los 2000, la burbuja estalló y los precios cayeron decenas de puntos porcentuales.
“El mercado de oficinas de Tel Aviv a principios de la década de 2000 era bastante pequeño”, dice, “y no como el actual, que consta de 4,5 millones de metros cuadrados. Entonces, cualquier pequeño cambio suponía una gran diferencia. Hoy en día, el mercado no está formado solo por startups como entonces, sino por empresas muy grandes y maduras como Google y Amazon y Facebook, cada una de las cuales ocupa decenas de miles de metros cuadrados. Están aquí para quedarse, y se les ve contratando trabajadores. Así que la demanda aquí es real, y no de alguna empresa que acaba de hacer su salida a bolsa y no sabes dónde estará dentro de otros tres años”.
Publicado por Globes, Israel business news – en.globes.co.il – el 11 de enero de 2022.