El Ministerio de Transportes de Israel anunció hace dos semanas que trasladará y desalojará la Nueva Estación Central de Autobuses de Tel Aviv antes de 2023. Es la primera vez que el Ayuntamiento de Tel Aviv – Yafo, la Administración de Tierras de Israel y el Ministerio de Transportes reconocen conjuntamente que la estación de autobuses es un peligro y especifican una fecha clara para su traslado.
Los habitantes de Tel Aviv deben haber respirado con alivio al enterarse de que la estación de autobuses va a ser finalmente trasladada, pero la pregunta importante ahora es qué ocurrirá en su lugar. ¿Se demolerá la enorme estructura? ¿Qué uso se le dará al lugar? ¿Promoverán quienes tienen derechos de propiedad -Nitsba y los propietarios de pequeñas tiendas- un nuevo plan que transforme la zona?
La lamentable saga comenzó a mediados de los años 60, cuando el ayuntamiento decidió construir una nueva y enorme estación central de autobuses junto con Arye Piltz, que era propietario de unos terrenos en el extremo oriental de la calle Levinsky. El arquitecto Ram Karmi fue elegido para diseñar el edificio, que, en el espíritu de la época, se concibió como una enorme estructura polivalente con enormes rampas de hormigón que unían la estación de autobuses con las calles circundantes. El plan aprobado en 1967 incluía 180.000 metros cuadrados de espacio para tiendas, servicios, autobuses y aparcamientos, en una superficie de 10,5 acres.
En 1976, durante la crisis económica posterior a la Guerra del Yom Kippur, Kikar Levinsky, la empresa promotora encargada de construir el proyecto, entró en liquidación, dejando solo un monstruoso cascarón de hormigón. No fue hasta 1983 cuando el constructor de Jerusalén Mordechai Yona, propietario de la empresa de construcción Heftzibah, compró el proyecto en asociación con las cooperativas de autobuses Dan y Egged. La construcción se reanudó y en 1993 se inauguró finalmente la Nueva Estación Central de Autobuses de Tel Aviv.
La Nueva Estación Central de Autobuses ocupa 230.000 metros cuadrados en siete plantas. Según el plan original, los autobuses interurbanos debían salir de la sexta planta y los urbanos de la primera, lo que obligaba a los viajeros a pasar por las zonas comerciales al hacer transbordo de los autobuses urbanos a los interurbanos. Pero una vez que se hizo evidente que las plantas primera y segunda estaban plagadas de una fuerte contaminación atmosférica, los autobuses se trasladaron a la séptima planta y las plantas primera y segunda quedaron abandonadas.
Los perjudicados inmediatamente por la apertura de la estación de autobuses fueron los cientos de familias que vivían en Levinsky, Har Zion, Congress, Matalon y otras calles de los alrededores. Pronto abandonaron la zona, que fue tomada por trabajadores inmigrantes y elementos criminales. Con el paso de los años, la Nueva Estación Central de Autobuses y el distrito que la rodea se convirtieron en un lugar tenebroso y sombrío, de pesadilla y contaminación.
Todas las partes interesadas en la estación de autobuses tienen objetivos diferentes respecto a lo que debería venir en su lugar.
Nitsba Holdings: “Sin comentarios”
El propietario de la mayoría de los derechos de la Nueva Estación Central de Autobuses de Tel Aviv es Nitsba Holdings, una filial privada de Airport City Ltd., que también es propietaria de las estaciones centrales de autobuses de Jerusalén, Rishon Lezion y otras ciudades importantes.
Nitsba adquirió el 48% de las acciones de la Nueva Estación Central de Autobuses ya en 2009, aumentando posteriormente la participación al 80% tras asumir una deuda de 193 millones de NIS con el Israel Discount Bank por 138 millones de NIS. Pero en 2015, la empresa gestora de la estación de autobuses tuvo dificultades financieras y Nitsba compró los activos de la estación de autobuses por 320 millones de NIS.
En 2017, el Tribunal de Distrito de Tel Aviv dictaminó que Nitsba había orquestado los asuntos para poder hacerse con el control tanto de la empresa gestora de la estación de autobuses como de sus activos a un precio reducido. El juez Binyamin Arnon señaló que Nitsba solo veía la estación de autobuses como un activo inmobiliario. En Kfar Saba, por ejemplo, Nitsba está promoviendo un barrio residencial en el emplazamiento de la estación de autobuses. Cuando se le preguntó por sus planes para la estación central de autobuses de Tel Aviv, Nitsba declinó hacer comentarios.
Los comerciantes: sin autobuses no hay clientes
Nitsba no es la única entidad con derechos de propiedad sobre la estación de autobuses. También hay 600 propietarios de tiendas.
Moti, de la Organización de Propietarios de Tiendas de la Estación Central de Autobuses, dijo que no tiene ni idea de lo que va a pasar con el edificio. “Me gustaría que me dijeran qué va a pasar allí. Nadie lo sabe. Seamos claros: hay 600 propietarios de tiendas, y solo un pequeño número de ellos recibió realmente sus tiendas (solo tienen derechos de nombre). Lo que ocurrirá es que incluso los que tienen tiendas, en cuanto dejen de llegar los autobuses, no tendrán clientes”.
Y añadió: “Eso es exactamente lo que les ha ocurrido a los propietarios de las tiendas de la primera y la segunda planta, y de una gran parte de la tercera planta que en realidad nunca se ha abierto. Manipularon la situación y trasladaron los permisos de las plantas inferiores a las plantas sexta y séptima, sin las aprobaciones correspondientes. Eso no impide que la empresa gestora nos pida que paguemos las cuotas de mantenimiento”.
Entrevistado por Globes el mes pasado, el abogado Zvi Shub, que representa a varios cientos de propietarios de tiendas de la estación central de autobuses que han cerrado, dijo: “Después de que Nitsba comprara la participación de Mordechai Yona, que era la mitad de la estación de autobuses, no hicieron nada para promover los compromisos de la empresa gestora con los primeros 700 propietarios de tiendas, como aprobar el nuevo plan urbanístico y consolidar los derechos dentro de la estación de autobuses. Lo dejaron todo cerrado”.
“En efecto, querían debilitar a los compradores originales a través de las tasas de gestión y los impuestos municipales y, de ese modo, hacer que acabaran vendiendo sus derechos a la empresa gestora. Iniciaron una batalla legal contra ellos con interminables demandas, y muchos de los que estaban allí, que eran herederos o muy mayores, renunciaron a sus derechos o los vendieron por una miseria a la empresa gestora”.
El abogado Shub explica que el comportamiento de Nitsba estaba pensado para hacerse con el control de la propiedad y los derechos futuros. Dice: “Se supone que la desocupación de los autobuses significará que nadie querrá ir allí y que los propietarios de las tiendas cerrarán porque no querrán pagar las cuotas de mantenimiento y los impuestos municipales de un lugar que se está muriendo”. Por otro lado, la empresa gestora y Nitsba no recibirán las sustanciosas cantidades que le pagan Egged y Dan, cuyo valor se estima en 40 millones de NIS anuales. Y por ello es probable que promuevan la construcción en el lugar.
“Dado que se trata de una propiedad privada, es razonable suponer que los propietarios no permitirán que la propiedad se utilice de forma no rentable. Según el convenio de acreedores, en el caso de la suspensión de pagos, Nitsba se compromete a registrar los derechos de los propietarios de las tiendas y a promover un plan para el lugar. Podría ser que en los primeros años la empresa gestora aprovechara el vacío creado para hacerse con el control de más zonas”.
Tel Aviv – Municipio de Yafo “Se están examinando varias alternativas”
El Ayuntamiento de Tel Aviv – Yafo ha aclarado a Globes que, según las instrucciones del plan de la ciudad TA/5000, “la zona se desarrollará como un distrito comercial principal y una atracción municipal única cerca de los sistemas de transporte de masas en el espacio urbano del sur de la ciudad. El distrito incluirá amplias zonas públicas con importantes desarrollos residenciales, sociales, de oficinas, comerciales y de entretenimiento”.
El ayuntamiento declinó referirse directamente al edificio de la estación de autobuses en sí. “Los retos arquitectónicos, medioambientales, sociales y patrimoniales que plantea el planeamiento son complejos. Es importante recordar que el edificio es de propiedad privada y contiene una serie de actividades que dan servicio a los residentes de los barrios circundantes y a decenas de empresas”.
“Actualmente se están examinando varias alternativas para el edificio en cuanto a su funcionamiento, estructura, propiedad y entorno, como parte del avance de un futuro plan detallado para todo el distrito. Una vez finalizada la reducción o el traslado de las actividades de los autobuses del edificio de la estación central de autobuses, esto permitirá impulsar conceptualmente los procedimientos de planificación del espacio, por supuesto teniendo en cuenta a los residentes del barrio y a los propietarios de los negocios que operan en las estaciones de autobuses y en las cercanías”.
Los residentes
Los residentes de Neve Sha’anan llevan años sufriendo a causa de la estación central de autobuses, por la que pasan 5.500 autobuses cada6 día. Según la Sociedad para la Protección de la Naturaleza en Israel (SPNI), los residentes de Neve Sha’anan disponen de 1,2 metros cuadrados de terreno abierto per cápita, frente a los 17 metros cuadrados del norte de la ciudad.
El consejero municipal de Tel Aviv – Yafo y jefe del Comité de Residentes de Neve Sha’anan, Shula Keshet, está enfadado por la situación que se ha creado. “La retirada de los autobuses se está llevando a cabo mediante la creación de terminales alternativas. Se calcula que el coste de la construcción de las terminales es de 200 millones de NIS. El Ministerio de Transporte ha dado 140 millones de NIS para ello y el municipio debía añadir 60 millones de NIS. Pero el municipio no estaba dispuesto a invertir dinero y la solución es apoyarlo con dinero del magnate Kobi Maimon (propietario de Nitsba), que ha descuidado la estación de autobuses durante muchos años y que solo está interesado en sus beneficios”.
“En efecto, se ha creado una situación en la que el municipio está en deuda con Kobi Maimon. Es un asunto sustancial en todo lo relacionado con el día después”.
“Haremos campaña para que se construya algo que beneficie a los residentes. No quiero que se construyan aquí torres altas que aceleren el aburguesamiento. Es importante que aquí haya viviendas públicas, centros culturales y zonas verdes. Exigimos un apoyo total al público y que los planes no sean solo una cuestión decidida entre Kobi Maimon y el municipio”.