Alquilar oficinas en el centro de Tel Aviv no es fácil. La torre Azrieli Sarona tiene una ocupación del 100% y la mayoría de las torres de oficinas situadas en las inmediaciones de la estación de Hashalom están llenas, especialmente en el lado occidental del Ayalon, como Azrieli Sarona y el Azrieli Center.
Este mismo mes, la empresa de tecnología financiera Rapyd ha alquilado ocho plantas en la torre Azrieli Triangle y otras siete en la torre Azrieli Spiral, de 91 plantas, que está en construcción. La demanda también es alta en el lado oriental del Ayalon, con precios de 130 NIS por metro cuadrado en las torres Alon y ToHa.
Sin embargo, la situación no es tan buena en la zona industrial tecnológica de Ramat Hahayal, en Tel Aviv. Para las startups israelíes de rápido crecimiento, Ramat Hahayal no es una opción. Según un informe de Natam sobre propiedades que producen ingresos, en el segundo semestre de 2020, los alquileres de oficinas en Ramat Hahayal cayeron un 9,66%. Mientras que los alquileres junto a la autopista Ayalon en la carretera Menachem Begin y la calle Yigal Alon promediaron 111 NIS por metro cuadrado, los alquileres de Ramat Hahayal fueron solo 72,50 NIS por metro cuadrado.
El factor principal es la accesibilidad. No es muy cómodo llegar a Ramat Hahayal, salvo en coche. La estación de ferrocarril más cercana es la de Bnei Brak y no está a un paso de Ramat Hahayal. Si hasta el año pasado la gente consideraba razonable pasar dos horas diarias sentada en atascos para ir y volver del trabajo, en la era post-Covid, la gente ya no está dispuesta a hacerlo.
Una encuesta realizada por Geocartagraphia sobre el sector de la alta tecnología en Israel reveló que los trabajadores de la tecnología tienen hoy una clara preferencia por trabajar en casa y descubrió que los empleados que tienen que viajar a veces para trabajar, ahora quieren empleos en oficinas cercanas a su casa.
Geocartagraphia descubrió que el 66,7% de los empleados de alta tecnología viven en el área metropolitana de Tel Aviv – Ramat Gan – Givatayim.
El vicepresidente inmobiliario de Natam, Or Ben Zvi Klein, dijo: “Conozco empresas que están contratando actualmente. Cuando solo tenían hasta 20 empleados, podían tener su sede en todo tipo de lugares, como Netanya, pero ahora, cuando buscan mano de obra, es un problema. Los responsables de recursos humanos de la empresa dicen que cuando los habitantes de Tel Aviv se enteran de que la oficina está en Netanya, no se desplazan. A esto hay que añadir el ambiente de Tel Aviv. Ramat Hahayal es un lugar para abogados y empresas de comunicación. No conozco ninguna empresa ancla de alta tecnología con sede allí actualmente”.
La empresa de ciberseguridad Cynet tiene sus oficinas en Azrieli Rishonim, en Rishon Lezion. El fundador y director general de la empresa, Eyal Gruner, que vive en Tel Aviv, dijo: “Tardo 25 minutos en llegar”. Antes trabajaba en Ramat Hahayal y tardaba 45 minutos en llegar. Cynet va a abrir ahora una oficina en Tel Aviv en la torre Azrieli Sarona y Gruner dice que había tres opciones en el centro de Tel Aviv: el bulevar Rothschild, Azrieli Sarona o el este de la Ayalon (Torres Alon, etc.).
No es necesario decir que las empresas de alta tecnología solo están interesadas en arrendar en edificios de clase A.
Según Gruner, “las oficinas en el centro de Tel Aviv, en la ciudad, son buenas para los que vienen de Tel Aviv y menos para los de Givatayim. Pero a los de Tel Aviv no les gusta cruzar más allá del Ayalon y no es conveniente coger el coche. Azrieli Sarona es bueno para todos: los que vienen de Tel Aviv y los que vienen de fuera de Tel Aviv”.
El cofundador y director general de Lightrun, Ilan Peleg, dijo que su empresa tenía antes su sede en la torre Midtown, en la calle Menachem Begin, pero que desde entonces se ha trasladado a la calle Daniel Frisch de Tel Aviv. “Teníamos claro que Ramat Hahayal no era relevante. No hay experiencia social allí y llegar es mucho más complicado y algunos empleados no vendrían con nosotros si estuviéramos en Ramat Hahayal. La mayoría de nuestros empleados viven en Tel Aviv”.
Continúa: “Hoy en día las startups consiguen dinero en una fase relativamente temprana. El mercado está floreciendo y la demanda es muy alta. Hoy los promotores son más complacientes con los inquilinos. Si antes un promotor no estaba dispuesto a alquilar una planta entera a una startup, por temor a que se hundiera, hoy es posible porque creen que la empresa seguirá creciendo. Los empleados también han descubierto que no tienen que sentarse en los atascos”.
“Hay una guerra implacable por cada empleado con talento”, dice el fundador y director general de Testim, Oren Rubin. La empresa se fundó hace seis años y tiene 53 empleados, con sede en 600 metros cuadrados de oficinas en Azrieli Sarona. “Uno quiere asegurarse de que los que vienen a trabajar puedan ir andando y que haya opciones culinarias. Por otro lado, los que vienen de fuera de Tel Aviv necesitan un acceso cómodo. La zona de Rothschild es estupenda para los que viven en Tel Aviv, pero es una pesadilla para los que vienen de fuera. Por eso, Sarona es genial para todos”.
“Los empleados con talento que buscamos”, admite Reut Rubenstein, vicepresidenta de Recursos Humanos de Lusha, que tiene 140 empleados en sus oficinas de la torre triangular del Centro Azrieli, “eligen su trabajo en función de la comodidad”. Algo de Covid-19 ha cambiado la baraja. Los empleados descubrieron que no tienen que sentarse en atascos y que si trabajan desde casa una parte del tiempo pueden hacerlo desde Kfar Tabor, Ashdod o Ashkelon. Pero cuando van a la oficina, quieren que esté en un lugar de fácil acceso. Están dispuestos a recorrer un largo camino. Cuando contrato a gente, a menudo oigo un suspiro de alivio porque estamos en Tel Aviv. Dicen que por qué tengo que ir a Herzliya. Antes teníamos nuestra sede en Rothschild, pero el acceso hasta allí no es tan bueno”.
Ofer Nahmani está de acuerdo. Es el director general en Israel de Trax, que recientemente recaudó 640 millones de dólares y tiene 250 empleados en Israel. Trax alquila un piso de 2.800 metros cuadrados en la torre ToHa de Tel Aviv.
La mitad de los empleados de Trax, dijo, son de Tel Aviv y el resto de la región central. En el pasado, la empresa tenía oficinas en el centro de Tel Aviv, en la calle Menachem Begin. “Cuando nos fuimos, hubo quienes se quejaron de que dejáramos la ciudad, pero desde que nos hemos trasladado están satisfechos”. En los últimos dos años, la zona de Azrieli se ha convertido en un Silicon Valley israelí. Los que más nos llaman son los inmobiliarios que quieren atraernos a los nuevos edificios que se están construyendo en la zona”.
Elad Ash, vicepresidente de I+D de Place.ai, que tiene su sede en Beit Avgad, en el distrito de la Bolsa de Diamantes de Ramat Gan, afirma: “En los últimos años, muchas startups han recaudado mucho dinero y necesitan ampliar su plantilla. El número de empleados con talento es limitado y la lucha por cada persona es importante. En el pasado, cuando trabajaba para MyHeritage, decidimos crear una sucursal en Tel Aviv en London Minister (en la calle Ibn Gbriol), además de nuestras oficinas en Or Yehuda. Pensamos que nos ayudaría a aumentar el reclutamiento, pero no ayudó porque no era conveniente para la gente de fuera de Tel Aviv llegar allí. La gente quiere una ubicación con un transporte público eficaz. Aquí lo tenemos. Es cierto que si sales de la oficina a las nueve de la noche no hay ningún pub cerca, como en Tel Aviv, pero aquí nos funciona”.
AppsFlyer tiene tres oficinas en Israel: una en Haifa y dos en Herzliya, y pronto abrirá una oficina en Tel Aviv. La directora de personal, Lisa Zaythik, dijo: “Tenemos 700 empleados en Israel, casi la mitad de los cuales viven en Gush Dan. Nos decidimos por Tel Aviv, para poder ofrecer a los empleados una ubicación más accesible. Los promotores, o la generación más joven, no se lanzaron a trabajar en Herzliya y entendimos que para llegar a un público más joven, teníamos que estar en Tel Aviv. La idea era anterior a Covid, pero Covid fue el catalizador”.
Otro unicornio israelí, Gong, tiene 550 empleados en Israel y espera llegar a los 1.000 a finales de año. Justo antes de la pandemia de Covid se trasladó al distrito de la Bolsa de Diamantes de Ramat Gan, después de haber empezado cinco años antes en unas oficinas en Herzliya, que fueron una casa a medias para los dos fundadores de la empresa. Pero la empresa creció y su Director General, Amit Ben-Dov, dijo: “Empezamos a sentir que mucha gente se enteraba de que estábamos en Herzliya y ni siquiera querían venir a una entrevista. Así que decidimos probar con un lugar más accesible. Ahora que estamos junto a la bolsa de diamantes, nos resulta mucho más fácil contratar gente”.
Ben Dov calcula que el 70% de los empleados de Gong son millennials y la mayoría de ellos viven en Tel Aviv y no tienen coche. La nueva ubicación de la empresa abre posibilidades a los empleados de otros lugares. “El ritmo de crecimiento de la alta tecnología es mayor que el número de empleados que podemos encontrar, por lo que las empresas se van a lugares más cómodos y fáciles para contratar personal”.
La empresa inmobiliaria Bayside Land Corp. Ltd. (Gav Yam) (TASE: BYSD1) dice que hay que entender que Israel es una superpotencia tecnológica. Bayside es propietaria de la torre ToHa, junto con Amot Investments Ltd. (TASE: AMOT). (TASE:AMOT) y explota parques de alta tecnología en Herzliya y Haifa. “No me cabe duda de que el mercado de oficinas de Tel Aviv se reforzará y crecerá en los próximos años, principalmente en las vías principales del tren ligero, los ferrocarriles israelíes y el metro. El mercado de oficinas de Tel Aviv es un mercado fuerte y se fortalece cada día. Las empresas de alta tecnología y las grandes corporaciones tecnológicas quieren formar parte del área metropolitana de Tel Aviv y del mundo urbano y están liderando la demanda”.
Cuando una empresa internacional de alta tecnología viene aquí, trae consigo empresas satélites que le prestan servicios. Las organizaciones internacionales quieren estar en un lugar central porque la ubicación central, ya sea una ciudad o un parque de alta tecnología, le permite traer el capital humano necesario”.
Jacobovitz añadió que la demanda en Herzliya también es alta. “No hay un solo metro cuadrado libre. Tenemos 250.000 metros cuadrados y la mayoría son empresas de alta tecnología”.
El propietario de BSR Projects, Nachshon Kivity, se rebela contra la idea de que es el centro de Tel Aviv y el resto. Entre otras cosas, ha desarrollado las torres BSR en Bnei Brak y Alon en Tel Aviv como grupo de compradores. BSR está empezando a alquilar espacio en la Torre Suzuki, que tiene 26.000 metros cuadrados y está a 200 metros al sur en la calle Yigal Alon.
Kivity dijo que BSR está construyendo actualmente un enorme proyecto en la calle Jabotinsky de Petah Tikva con 160.000 metros cuadrados de oficinas y 30.000 metros cuadrados de espacio comercial. “El proyecto tendrá éxito y demanda gracias a la estación de tren ligero de la Línea Roja que se encuentra frente al proyecto”. El edificio estará listo para su ocupación a finales de año.
“Con el debido respeto”, añadió Kivity, “también hay un valioso capital humano y cerebros de alta tecnología fuera de Tel Aviv, que necesitan oficinas. No todos los que tienen un alto coeficiente intelectual y sirven en la unidad 8200 de las FDI han nacido en Tel Aviv. Es cierto que hay una clara tendencia a huir de las oficinas de Ramat Hahayal y a buscar edificios en el corazón palpitante de la ciudad para poder llegar a ellas en bicicleta o en patinete eléctrico con opciones de llevar al perro. Pronto se construirán ascensores en las torres para perros. Pero también hay vida fuera de Tel Aviv.