Si bien los alquileres hacen que los inquilinos pongan el grito en el cielo, también hay que mirar la otra cara de la moneda, lo que ocurre con los propietarios de viviendas en alquiler. Resulta difícil de creer que, hace tan sólo 20 años, en 2003, menos de 60.000 israelíes, el 3,2% de los hogares israelíes, eran propietarios de dos o más viviendas, e incluso ellos, por lo general, obtuvieron las viviendas adicionales por herencia. Hoy en día, el número de personas que poseen al menos dos viviendas es casi seis veces mayor, representando el 13% de los hogares israelíes, es decir, 348.717 personas, según las cifras facilitadas a “Globes” por la Autoridad Fiscal de Israel.
¿Qué importancia tienen estas cifras? Cada vez que alguien en el Ministerio de Hacienda, por ejemplo, intenta hacer algo con respecto a los caseros -una propuesta para gravar a los que tienen tres viviendas o más, una propuesta para suprimir la exención del impuesto sobre la renta para los alquileres inferiores a 5.196 NIS mensuales, propuestas para suprimir la vía de imposición del 10% para aquellos cuyos ingresos por alquileres superan el límite de exención, etc.- descubre rápidamente lo fuerte e influyente que es el lobby de los caseros. No es sólo que representen el 13% de los hogares israelíes, una proporción sustancial del electorado que no estará nada contenta de que el Estado les meta la mano en el bolsillo; sino que representan una proporción mucho mayor de los que están en los círculos de poder, que están cerca de los que toman las decisiones y que influyen en ellos, persuadiéndolos una y otra vez para que se queden tranquilos.
Las loterías de apartamentos convierten a los inquilinos en propietarios
La situación se ha complicado aún más en los últimos años, ya que muchos inquilinos en mala situación, que suplican que no se les suban los alquileres, se convierten ellos mismos en propietarios y tienen que subir los alquileres a sus inquilinos, porque pagan más por sus propias viviendas, y quizás más por sus hipotecas. El Ministerio de Hacienda sigue identificando a los inversores sólo si son propietarios de al menos dos viviendas, pero el aumento vertiginoso de los precios de los apartamentos en los últimos quince años y el método de la lotería para las viviendas subvencionadas, que significaba que la gente compraba donde podía y donde ganaba, y no donde quería seguir viviendo, abrieron un enorme mercado de inversores y caseros que operan por debajo del radar. Sólo recientemente, incluso el Ministerio de Construcción y Vivienda ha admitido, sobre la base de una encuesta realizada a 12.689 familias que recibieron la llave de un piso subvencionado, que el 36% de estos compradores de pisos no viven en los pisos que compraron, convirtiéndolos, de hecho, en inversores.
Parálisis política y normativa
Cuando uno de cada ocho israelíes tiene un apartamento que alquila, es evidente que existe un verdadero problema político para dificultar la vida de los propietarios, e incluso para hacer cumplir las leyes existentes. Este, por cierto, es un problema exclusivo de Israel. En Alemania, por ejemplo, que es conocida por el cuidado que tiene de los inquilinos (limitando la capacidad de los propietarios para subir los alquileres, por ejemplo) casi la mitad de la población vive en viviendas alquiladas (en Berlín es el 85%), lo que explica que tanto los políticos locales como los nacionales tengan que mostrar empatía hacia ellos, mientras que en Israel no son menos cuidadosos para no ofender a los propietarios ni perjudicarlos económicamente.
Así, el verano pasado, el ministro de Justicia, Gideon Sa’ar, y el ministro de Construcción y Vivienda, Ze’ev Elkin, eliminaron del orden del día de la comisión ministerial de legislación un apartado del proyecto de ley de regímenes económicos que, por primera vez, habría obligado a los arrendadores a declarar sus ingresos por alquiler. Aparte de la perspectiva de decenas de millones de ingresos anuales adicionales, el Ministerio de Hacienda esperaba que muchos israelíes prefirieran evitar el enredo con la Agencia Tributaria y vendieran sus viviendas adicionales, inyectando así oferta en el mercado. Y lo que no es menos importante, la obligación de informar habría creado por fin una base de datos autorizada y fiable del mercado del alquiler. Pero, como se ha mencionado, Sa’ar decidió retirar la nueva sección del proyecto de ley de acuerdos económicos, alegando que la multa por no informar -500 NIS- no era proporcionada.
En una situación como ésta, en la que el poder y el número de propietarios de dos viviendas o más vale más que quince escaños de la Knesset en unas elecciones, no es de extrañar que ni siquiera la Autoridad Fiscal de Israel muestre realmente los dientes, por miedo al poderoso lobby que le respira en la nuca. Los supuestos intentos de la Agencia Tributaria de perseguir a los propietarios de apartamentos que no pagan los impuestos como es debido han sido irrisorios, y han consistido principalmente en enviar cartas de advertencia a los propietarios de tres o más viviendas. Cuando se pilla a los infractores aquí y allá, se les suelen imponer multas bastante ridículas, y son pocos los que acaban en los tribunales.
Además, la Agencia Tributaria ni siquiera ha decidido realmente cuándo el alquiler de una vivienda cuenta como ingreso regular. Solo en 2018, después de que los tribunales accedieran a la petición de Hacienda y dictaminaran que el alquiler de más de 20 viviendas debía tributar como cualquier negocio, la Agencia Tributaria publicó un “Borrador de Circular Aclaratoria de la Posición” según el cual el alquiler de más de diez viviendas se considerará a partir de ahora un negocio que tributará por el impuesto sobre la renta ordinario, mientras que el alquiler de entre cinco y diez viviendas se examinará “cada caso por separado” y no se beneficiará automáticamente de la vía de la baja tributación. Sin embargo, cuatro años después de la publicación de ese proyecto, nadie en la Agencia Tributaria ni en el Gobierno se ha atrevido a hacer obligatorias sus disposiciones.
En este contexto, las cifras de la Autoridad Fiscal para finales de 2021, citadas aquí por primera vez, también muestran un crecimiento sustancial en el número de personas que poseen más de una vivienda en Israel, aparentemente la forma más popular de inversión en el país. 267.768 personas eran propietarias de dos viviendas a finales del año pasado, un 8% más que un año antes y un 22% más que a finales de 2017. Otras 78.928 personas eran propietarias de tres o más viviendas en Israel, un 31% más que a finales de 2017.
Como es lógico, resulta que los bajos tipos de interés, la cautela a la hora de invertir en el volátil mercado de capitales y la sensación de que una vivienda es la inversión más segura y rentable en Israel, siguen haciendo que el número de personas que compran viviendas adicionales aumente año tras año.
Incluso cuando se toman medidas contra los inversores, estas restringen a los nuevos compradores, y no a los que ya tienen más de una vivienda. Así, en junio de 2015, en uno de sus primeros actos como ministro de Finanzas, Moshe Kahlon elevó el impuesto de compra para los nuevos compradores por inversión, aquellos que ya poseían al menos una vivienda, del 5% a un tipo inicial del 8%. En 2017, entró en vigor el “impuesto sobre muchas viviendas” para las personas propietarias de tres viviendas o más (que, como se ha dicho, eran entonces unas 60.000). El impuesto ascendía al 1% anual sobre el valor de cada vivienda. Ese verano, sin embargo, el Tribunal Supremo tachó la ley, alegando que no se había seguido correctamente el proceso legislativo. Incluso antes de Kahlon, en 2012, el Banco de Israel dio la vuelta al limitar el préstamo hipotecario que podían obtener los compradores de inversión a un máximo del 50% del valor del bien adquirido.
En 2013, el entonces ministro de Finanzas, Yuval Steinitz, suprimió la exención del impuesto sobre las plusvalías -el 25% de la diferencia entre el precio de compra y el de venta- en la venta de una vivienda que no fuera única, con lo que se pretendía enfriar el entusiasmo por la inversión en inmuebles residenciales (aunque el cálculo se aplicó solo a partir de 2014, de nuevo para minimizar el daño a quienes ya poseían viviendas de inversión).
Los inversores no son el problema
Sin embargo, la cuestión de si el Estado debe hacer la vida más difícil a los inversores, o realmente facilitarles la vida, no es sencilla. Los inversores son básicamente personas que alquilan viviendas, añadiendo oferta al mercado de alquiler, lo que debería conducir a mejores condiciones para los inquilinos. La semana pasada, el director general del Ministerio de Finanzas, Ram Belinkov, dijo en la conferencia anual del Instituto Aaron de Política Económica de la Universidad de Reichman que “los inversores no son el problema de la economía israelí, porque alquilan las viviendas”. Dejando a un lado la cuestión de la fiabilidad de las cifras de la Oficina Central de Estadística, el hecho de que ésta informe de un aumento del 40% de los alquileres en la última década, mientras que los precios de la vivienda se dispararon más del 80%, es atribuible, entre otras cosas, al aumento del número de inversores, que en definitiva operan en un mercado muy competitivo, de cientos de miles de personas con viviendas en alquiler.
La generosa exención fiscal sobre el alquiler de una vivienda en Israel es el resultado de una ordenanza temporal que data de los años 90, cuando el Estado quería que los ciudadanos compraran y alquilaran el mayor número posible de apartamentos, debido a la demanda generada por las grandes oleadas de inmigración. ¿Es la realidad del mercado de alquiler en 2022 tan diferente de esa escasez? Añádase el hecho de que una cuarta parte del Índice de Precios al Consumo viene determinada por las variaciones de los alquileres, lo que significa que si incluso una pequeña parte de las nuevas medidas contra los propietarios se traslada a los inquilinos, afectará a nuestra tasa de inflación, y una inflación de “sólo” el 4% se convertirá en algo que recordaremos con nostalgia. Luego está el hecho de que el propio Estado está tratando desesperadamente de atraer a los promotores y a las instituciones financieras al mercado del alquiler, entre otras cosas con grandes exenciones fiscales – impuesto de compra de sólo el 0,5% para los fondos inmobiliarios que compren viviendas de alquiler, una reducción drástica del impuesto de sociedades para los promotores que pongan pisos en alquiler en lugar de venderlos, y una subvención sustancial del precio del suelo en las licitaciones de la empresa estatal Home to Rent, sólo para que los promotores compren el suelo para construir pisos que se alquilarán durante veinte años antes de venderlos al mejor postor.
Es hora de obtener datos fiables
Con el debido respeto a las cifras de la Agencia Tributaria, también es necesario mencionar unas cifras algo diferentes publicadas la semana pasada por el economista jefe del Ministerio de Hacienda, según las cuales la variación del stock de viviendas de inversión (compras menos ventas) volvió a ser negativa en el primer trimestre de 2022, con “el mayor descenso trimestral al menos desde principios de la década anterior.” Esto se produjo tras el restablecimiento del tramo impositivo más bajo para la compra de viviendas de inversión hasta el 8%.
Cómo se explica la discrepancia entre las cifras de la Agencia Tributaria (casi 20.000 viviendas más entre 2017 y 2020) y las del economista jefe (un descenso de una cantidad similar en ese mismo periodo), sobre todo cuando ambas fuentes están en el Ministerio de Hacienda? Esto pone de manifiesto, una vez más, que uno de los mayores problemas de Israel es la incapacidad de tomar decisiones basándose en cifras oficiales contradictorias y poco claras.
Tal vez esa sea la única conclusión clara: ha llegado el momento de que el Estado de Israel sepa qué está pasando en su mercado de alquiler. ¿Cuál es la demanda, cuál es la oferta y cuáles son los precios? Y no, no basta con la encuesta mensual de la Oficina Central de Estadística que toma muestras de al menos 18.000 inquilinos y que, por el momento, indica una subida muy moderada de los alquileres (0% en abril, 3,4% en los doce meses anteriores).
Publicado por Globes, noticias de negocios de Israel – en.globes.co.il – el 16 de junio de 2022.