Las casas de Herzliya Pituah triunfaron el año pasado, y no por primera vez, sobre los áticos de Tel Aviv. Las transacciones residenciales más caras de Israel en 2022 demostraron una vez más que, con el debido respeto a los lujosos rascacielos de Tel Aviv, no hay nada que sustituya a una casa grande con un amplio jardín, especialmente si tiene vistas al mar.
En 2022 se vendieron en Israel tres casas por más de 100 millones de NIS, dos de ellas a tiro de piedra en Herzliya Pituah y la otra en Tel Aviv. Normalmente no hay más de dos operaciones inmobiliarias de este tipo en Israel por encima de los 100 millones de NIS en un año determinado.
Aunque todavía no se dispone de las cifras definitivas para 2022, a partir de los datos ya publicados es posible hacerse una idea bastante precisa de lo que ocurrió el año pasado en el mercado de viviendas de lujo de gama alta de Israel. En el sitio web de la Autoridad Tributaria de Israel se han registrado 348 operaciones de más de 10 millones de NIS para 2022, lo que representa el 0,3% del total de viviendas adquiridas en Israel el año pasado.
Incluso si se añaden más ofertas al sitio en las próximas semanas, no cambiará significativamente el hecho de que hubo un 40% menos de tales ofertas de gama alta de más de 10 millones de NIS en 2022 que en 2021. Se trata de una caída mayor que en el mercado en general, donde se produjo un descenso del 25% en el número de casas vendidas el año pasado en comparación con 2021. De hecho, en los primeros cuatro meses de 2022, más de dos tercios de los acuerdos de viviendas de gama alta se completaron, con sólo un tercio de los acuerdos de más de 10 millones de NIS en los ocho meses restantes del año pasado.
Entre el lujo y el megalujo
Es importante distinguir entre el lujo y el megalujo porque gran parte de la caída de las operaciones el año pasado se produjo en la gama baja de lujo, entre 10 y 40 millones de NIS. En esta gama de precios, los compradores dependen más de las grandes hipotecas que contraen y, por tanto, son más sensibles a las subidas de los tipos de interés. Los compradores de la gama más alta de mega-lujo están menos preocupados por los tipos de interés y el número de operaciones en esta gama de precios sólo cayó un 20% el año pasado.
¿Por qué este descenso, si los compradores son indiferentes a la situación económica de Israel? En primer lugar, porque estos compradores de gama alta no son completamente indiferentes. A nadie le gusta invertir una gran fortuna en bienes inmuebles en un país en crisis económica, aunque disponga de los fondos necesarios. En segundo lugar, la situación mundial no es tan maravillosa que digamos. En tercer lugar, la guerra en Ucrania y las medidas tomadas contra los oligarcas rusos dificultan enormemente la compra de viviendas en Israel, y los agentes inmobiliarios de Israel afirman que, a diferencia de años anteriores, desde el estallido de la guerra entre Rusia y Ucrania casi no se encuentran en el mercado. Todo esto hace que 2022 sea un año único en este sentido, y a pesar de los enormes precios que alcanzaron algunas propiedades el año pasado, que en los últimos años era predominantemente patrimonio de residentes extranjeros, en 2022 el dinero gastado en la compra de propiedades de alta gama fue mayoritariamente israelí.
Si hasta hace unos años se hablaba de una “invasión” de oligarcas y otros residentes extranjeros a Herzliya Pituah, el mercado allí se ha mantenido firme a pesar de su desaparición. En este barrio de megalujo, en 2022 se registraron 26 operaciones de más de 10 millones de NIS, frente a las 31 de 2021.
La operación más cara de 2022 se produjo en la calle más cara del país: la calle Galei Techelet, en Herzliya Pituah. En la parte occidental de la calle, junto a los acantilados con vistas al Mediterráneo, se encuentran las viviendas más caras de Israel. Allí se encuentra la antigua residencia del embajador de EE UU, comprada en 2020 por el difunto Sheldon Adelson por 230 millones de NIS. En 2010, Teddy Sagi compró la casa contigua a la de Adelson, en el número 46 de la calle Galei Techelet, al empresario Zaki Rakib por 145 millones de NIS.
En una operación registrada en los últimos días de 2022, el empresario ruso-israelí Boris Kuzinez vendió su casa del número 66 de Galei Techelet por 173 millones de NIS: una casa de 1.000 metros cuadrados en 1.300 metros cuadrados de terreno. La casa fue comprada por el bufete de abogados S. Horowitz como fideicomisarios, que se negó a hacer comentarios sobre el asunto, aunque parece que la persona que está detrás de la operación es un empresario israelí.
El precio sitúa esta operación por delante de aquella en la que Roni e Ifat Irani, propietarios de la empresa de moda Factory 54, compraron un ático de tres plantas y 1.200 metros cuadrados en la torre Shalom Meir de Tel Aviv por 145 millones de NIS, según se ha informado.
Volvamos a Teddy Sagi y a la calle Galei Techelet, donde el año pasado el multimillonario israelí cerró la tercera operación más cara de 2022 al comprar el 56 de Galei Techelet por 100,8 millones de NIS -una casa de siete habitaciones y 870 metros cuadrados en una planta de 1.000 metros cuadrados- a la empresaria Arlene Strelitz.
Rompiendo el récord de 200.000 NIS por metro cuadrado
En la cuarta mayor operación inmobiliaria residencial del año pasado, Shari Arison vendió su ático de tres plantas en los pisos 24-26 de la torre del número 1 de la calle Hashoftim de Tel Aviv al empresario judío-francés Marc Eisenberg por 90 millones de NIS.
En el número 55 de la calle Hayarkon de Tel Aviv se encuentra el proyecto inmobiliario más caro de Israel: David Promenade Residences, un rascacielos de lujo de 28 plantas promovido por Henry Taic, propietario también del Hotel Intercontinental David. En la torre se han cerrado operaciones a 130-160.000 NIS el metro cuadrado y el año pasado se vendió un apartamento de 438 metros cuadrados en la planta 24 por 88 millones de NIS. Y ese no ha sido el apartamento más caro vendido en la torre. En 2021, un apartamento de 680 metros cuadrados en la planta 20 se vendió por 108,6 millones de NIS, lo que supone un precio récord de más de 200.000 NIS por metro cuadrado.
De vuelta a Herzliya Pituah, en la calle Ha’eshel, a finales de 2021, Ori Allon, propietario de la empresa de tecnología inmobiliaria Compass y antiguo dueño del equipo de baloncesto Hapoel Jerusalem, compró una casa en la calle por 180 millones de NIS. En 2022 se realizaron en esta calle otras dos operaciones de primera categoría. En la sexta operación más alta del año pasado, un residente extranjero compró una casa de 500 metros cuadrados en un solar de 1.000 metros cuadrados en la calle Haeshel por 87 millones de NIS. Cerca de allí, en la octava operación más alta, se vendió una casa de 700 metros cuadrados en un terreno de 2.200 metros cuadrados cerca de la residencia del embajador alemán por 62,8 millones de NIS.
La séptima operación más alta del año pasado se produjo en Neve Tzedek, en la calle Shabazi de Tel Aviv, donde se vendió una casa de 750 metros cuadrados por 80 millones de NIS.
Esta competencia constante, entre el lujo de un enorme ático en un rascacielos en el corazón de Tel Aviv y una gran casa con jardín en Herzliya Pituah persistirá en el mercado, y no sólo por la naturaleza contrastada de las propiedades, sino sobre todo por la proximidad geográfica entre ellas. Hay lugares en el mundo donde la distancia entre los barrios con viviendas de lujo y el corazón de la ciudad impide la existencia de tal competencia, mientras que aquí la distancia entre las casas y los áticos es de apenas unos kilómetros.
¿Cómo será el mercado inmobiliario de lujo en 2023? Es probable que los problemas económicos lastren el mercado o, al menos, frenen el apetito, incluso entre los más ricos, por adquirir viviendas durante este periodo.
La incertidumbre política, y las medidas gubernamentales previstas, también pueden afectar a este mercado, en el que los compradores desean ante todo lugares tranquilos, sosegados y seguros para invertir en bienes inmuebles.
Publicado por Globes, Israel business news – en.globes.co.il – el 14 de febrero de 2023.