Los apartamentos grandes en las regiones periféricas de Israel y en las ciudades ultraortodoxas, y los pequeños en el centro de Israel son los que más han subido de precio en los dos últimos años. Los apartamentos nuevos han liderado las subidas de precios en el mercado general y Tel Aviv ha consolidado su posición como capital inmobiliaria de Israel, aunque el número de viviendas que se venden allí está disminuyendo. Todo esto se desprende de las cifras publicadas esta semana por la Oficina Central de Estadística, relativas a la venta de viviendas en el segundo trimestre de 2022. Hay menos datos disponibles sobre los alquileres, pero está claro que los alquileres están aumentando.
Los compradores se han decantado por los pisos de segunda mano
La última ronda de subidas del precio de la vivienda comenzó hace dos años, al final de la primera oleada de Covid. En esos dos años, el índice de precios de las viviendas nuevas ha subido un 30% y el índice general de precios de las viviendas ha subido un 26%. En otras palabras, los precios de las viviendas nuevas han subido a un ritmo ligeramente más rápido que los de las de segunda mano, aunque en el último año tanto las viviendas nuevas como las de segunda mano han subido a un ritmo idéntico del 18%, lo que sugiere que los compradores han pasado a preferir ligeramente las viviendas nuevas a las de segunda mano.
Las viviendas más populares para comprar
Los datos de la Oficina Central de Estadística incluyen los precios medios de las viviendas compradas en el segundo trimestre según el tamaño y la ciudad, y de ellos se desprenden varias tendencias en los dos últimos años.
El precio medio de una vivienda comprada en el segundo trimestre de 2022 fue de 1,88 millones de NIS, lo que supone un aumento de 340.000 NIS respecto al precio medio de una vivienda comprada en el primer trimestre de 2020, y un aumento de casi 200.00 NIS respecto al precio medio de una vivienda comprada en el segundo trimestre de 2021.
En cuanto al tamaño de un apartamento, las localidades donde más han subido los precios en los últimos dos años son las ciudades ultraortodoxas de Bnei Brak y Beit Shemesh y las ciudades de la periferia de Gush Dan, incluyendo Beersheva, Netanya, Rehovot, Kfar Saba y Ashdod. En las ciudades más cercanas a Tel Aviv -Rishon Lezion, Ramat Gan, Bat Yam y la propia Tel Aviv-, los precios de los apartamentos más pequeños son los que más han subido. En el resto de localidades, como Haifa, Jerusalén y Ashkelon, los precios de los apartamentos de tamaño medio (3-4 habitaciones) son los que más han subido.
Los apartamentos en los que más han subido los precios en Israel son: los de seis habitaciones en Beit Shemesh, que han subido un 66%, hasta los 3 millones de NIS; los de 1-2 habitaciones en Ramat Gan, que han subido un 45%, hasta los 1,76 millones de NIS; los de 1-3 habitaciones en Tel Aviv, que han subido un 43%, hasta los 3,07 millones de NIS y 3,47 millones de NIS respectivamente; y los de cinco habitaciones en Kfar Saba, que han subido un 44% en los últimos dos años, hasta los 3,8 millones de NIS.
Las razones del diferente comportamiento de los precios dependen de la ubicación concreta. Las familias ultraortodoxas con familias numerosas están interesadas en apartamentos más grandes, mientras que en Tel Aviv y sus alrededores es difícil permitirse apartamentos más grandes, por lo que hay una mayor demanda de viviendas pequeñas, incluso en un grado importante de inversores. Tel Aviv, Ramat Gan, Bat Yam y Rishon Lezion son algunas de las ciudades preferidas por los inversores.
Haifa y Beersheva presentan subidas de precios más modestas
Otra comprobación que hemos realizado se refiere a los apartamentos de cuatro habitaciones, el tamaño más popular entre los compradores. Tel Aviv lidera las diferencias de precios de estos apartamentos, que cuestan una media de 4,7 millones de NIS, lo que supone un aumento del 28% en los dos últimos años, y del 14% en el último año. La mayoría de las grandes ciudades de los alrededores de Tel Aviv, así como Jerusalén, también registraron fuertes subidas de precios. En cambio, Haifa y Beersheva registraron las subidas de precios más modestas. El apartamento medio de cuatro habitaciones en Haifa cuesta 1,56 millones de NIS y en Beersheva 1,17 millones de NIS, mucho menos que en el centro de Israel. Esto no se ha traducido en un aumento de la demanda en Haifa y Beersheva, o al menos expresado en subidas de precios.
Otro problema es la oferta de viviendas, o como dice la teoría, la escasez de viviendas está causando las subidas de precios. Sin embargo, Tel Aviv, que lidera la construcción de nuevas viviendas en Israel, ha visto cómo los precios han subido más rápido a lo largo de los años que la mayoría de las otras grandes ciudades.
Los intentos de reducir la demanda mediante sorteos de viviendas a precio reducido y la exclusión de los inversores mediante el aumento de los impuestos tampoco han conseguido frenar el mercado. Cuando Moshe Kahlon era ministro de Finanzas, se creó el mito de que estas medidas harían bajar los precios de la vivienda. Es cierto que hubo caídas temporales, pero no fueron más que un tranquilizante pasajero, que no funcionaría hoy.
La razón por la que no hay datos sobre las subidas de los alquileres
La política del Gobierno también ha perjudicado indirectamente y de forma persistente al mercado del alquiler. La mirada pone a los inquilinos en lo más bajo de su lista de prioridades cuando se trata de la política de vivienda. En primer lugar, construye muy pocas viviendas para el alquiler a largo plazo, al tiempo que desalienta a los inversores que quieren comprar casas y alquilarlas. El resultado es que la oferta de viviendas en alquiler es cada vez menor.
En los últimos meses ha habido muchas quejas en las redes sociales de que a los inquilinos se les ha subido el alquiler a precios especialmente altos por parte de los propietarios. Sin embargo, este problema no se refleja en los datos de la Oficina Central de Estadística.
Según la Oficina Central de Estadística, excluyendo las viviendas públicas, los alquileres subieron un 0,7% en julio. No es una cantidad especialmente alta, pero sólo se refiere al 86% de los inquilinos con contratos en vigor. Para el 10% que renovó su contrato, el alquiler subió un 3,5% y los que se mudaron vieron aumentar su renta un 7%.
Publicado por Globes, Israel business news – en.globes.co.il – el 18 de agosto de 2022.