¿Se traduce la carestía de las viviendas de un barrio en el estatus socioeconómico del lugar? No necesariamente, según una investigación realizada por “Globes”. La Oficina Central de Estadística publicó recientemente su última clasificación socioeconómica, en la que los barrios de Israel se clasificaban según diez categorías socioeconómicas: 10 era la categoría más alta y 1 la más baja. “Globes” descubrió que las viviendas más caras no siempre se encontraban en la categoría de mayor estatus.
Por ejemplo, Herzliyah Pituah, uno de los barrios más caros del país, sólo está en la categoría 9, mientras que el exclusivo barrio de Netanya, Ir Yamim, sólo está en la categoría 8, junto con otros barrios de Netanya, Agamim y Kiryat Hasharon, donde los precios de la vivienda son un 25% más bajos. El barrio de Sarona, en Tel Aviv, que encabezó la encuesta de la Oficina Central de Estadística, dista mucho de ser el más caro del país.
Incluso en Tel Aviv, los barrios donde los precios han batido todos los récords, a lo largo de la calle Hayarkon, cerca del paseo marítimo, y en el norte de la ciudad, no están en lo más alto. Rova 4, por ejemplo, fue clasificado como el 40º mejor barrio de Israel, pero los precios de los apartamentos nuevos son de 60.000-70.000 NIS por metro cuadrado, más que en cada uno de los diez mejores barrios según la encuesta socioeconómica de la Oficina Central de Estadística.
En Sarona, la tasadora inmobiliaria Tamar Avraham, que realizó la encuesta para “Globes”, descubrió que los precios por metro cuadrado de los apartamentos de cuatro habitaciones eran de sólo 52.600 NIS por metro cuadrado, y de 60.000 NIS por metro cuadrado de media para los apartamentos de cinco habitaciones. En una operación reciente en Sarona, un apartamento de 136 metros cuadrados y cinco habitaciones en la planta 43 de una torre se vendió por 8,5 millones de NIS, un precio muy alto, en parte por la altura de la planta y las vistas.
En segundo lugar en la encuesta de la Oficina Central de Estadística estaba Tzahala. En un barrio de casas y jardines no es apropiado hablar en términos de precio por metro cuadrado, ni siquiera de precios medios, porque en muchos casos los factores determinantes son el tamaño del solar, la inversión en la propiedad, si es unifamiliar o adosada, y el año en que se construyó la casa. En los últimos años se han cerrado varias operaciones en el barrio en las que se han comprado casas por más de 20 millones de NIS. Tamar Avraham cuenta que a principios de año se vendió una casa unifamiliar en la calle Ehud, en un solar de 411 metros cuadrados, por 25 millones de NIS. En agosto de 2021, se vendió una casa unifamiliar en la calle Yehonatan, en un solar de 450 metros cuadrados, por 17,5 millones de NIS.
En Carmelia los apartamentos son mucho más baratos que en Denya
En tercer lugar en la encuesta de la Oficina Central de Estadística se encuentra Denya, en Haifa, que está bien representada en la categoría de 10. Las casas de Denya pueden alcanzar precios elevados. Las casas más antiguas de la parte occidental del barrio están en parcelas relativamente pequeñas y empinadas, mientras que las casas más nuevas están en parcelas más grandes con jardines menos inclinados. Los precios de las casas más nuevas empiezan en 4 millones de NIS y pueden llegar a triplicarse.
Pero al mismo tiempo hay viviendas en otros barrios de categoría 10 de la ciudad donde los precios son mucho más bajos. Los apartamentos de cuatro habitaciones en Carmelia, por ejemplo, cuestan una media de 2-2,4 millones de NIS (22.000-25.000 NIS por metro cuadrado) y los apartamentos más caros suelen haber sido objeto de mejoras de renovación urbana a raíz del terremoto TAMA 38. Estos precios no son astronómicos en un barrio incluido en la categoría 10.
El barrio de Bitzaron, al oeste de Tel Aviv, que incluye las torres de oficinas tecnológicas de nueva construcción, ocupó el cuarto lugar en la encuesta de la Oficina Central de Estadística. Según la encuesta de Avraham, el precio medio de los apartamentos aquí es de 44.000 NIS por metro cuadrado, aunque algunas ofertas recientes han superado esta cantidad. Un ejemplo es un apartamento de cinco habitaciones en el piso 27 de la calle Totzeret Ha’aretz, que se vendió recientemente por 5,79 millones de NIS.
En el quinto puesto de la encuesta de la Oficina Central de Estadística se encuentra Park Tzameret, en Tel Aviv. Los precios en los edificios de apartamentos de gran altura de esta zona alcanzan una media de 48.700 NIS por metro cuadrado, aunque algunos apartamentos pueden venderse por cantidades significativamente superiores, con muchas operaciones por valor de más de 50.000 NIS por metro cuadrado.
El barrio de Afeka, en Tel Aviv, ocupa el sexto lugar en la encuesta de la Oficina Central de Estadística. Aquí no hemos comprobado los precios medios, pero en operaciones recientes se vendió un apartamento de 68 metros cuadrados y tres habitaciones por 3,6 millones de NIS y otro de 77 metros cuadrados y tres habitaciones por casi 4 millones de NIS. Ambas operaciones reflejan precios de más de 50.000 NIS por metro cuadrado, y gran parte del barrio está formado por casas y jardines, donde no ha habido operaciones en el último año.
Avraham dice que las dos operaciones más recientes de casas con jardín en Afeka se produjeron en julio de 2021. En la primera se vendió una casa de siete habitaciones en la calle Alumim por 15,3 millones de NIS y en la segunda una casa de cinco habitaciones en la calle Erezei Yehuda por 13,8 millones de NIS.
Los precios de las viviendas nuevas en Herzliya se acercan a los de Tel Aviv
Neve Gan en Ramat Hasharon, Reut en Modi’in y Hamashtala en Tel Aviv completan los diez primeros barrios socioeconómicos según la encuesta de la Oficina Central de Estadística. También en este caso la correlación entre el precio de la vivienda y la clasificación socioeconómica no es tan fuerte como podría pensarse.
He aquí algunos ejemplos más de cómo los precios y la clasificación socioeconómica de un barrio no coinciden necesariamente. Hay un pequeño barrio en el norte de Rehovot, cerca del Instituto Weizmann de Ciencias, llamado Ahuzat Weizmann, que está incluido en la categoría 10 de la encuesta de la Oficina Central de Estadística. El barrio está formado por torres construidas hace unos 15 años. Hace dos semanas se vendió un apartamento de cuatro habitaciones por 2,7 millones de NIS, precio típico de la zona y que refleja unos 26.000 NIS por metro cuadrado.
En Herzliya se incluyeron dos barrios en la categoría de los 10 más caros. El primero alrededor de la Universidad Reichman y el segundo cerca del cementerio municipal. En estos barrios hay mucha construcción nueva y los precios de los apartamentos nuevos rondan los 4 millones de NIS, unos 40.000 NIS por metro cuadrado, similar a Tel Aviv.
El barrio mejor clasificado de Givatayim en cuanto a categoría socioeconómica es Shetach 9, a lo largo de la calle Shimon Ben Tzvi. Aquí, el precio medio de un apartamento de cuatro habitaciones es de unos 3,5 millones de rupias o 32.000 NIS por metro cuadrado. Sin embargo, en la vecina Ramat Gan, el barrio de Kfar Azar tiene apartamentos construidos recientemente en torres que pueden alcanzar los 36.200 NIS por metro cuadrado (un apartamento de cinco habitaciones se vendió recientemente por 4,4 millones de NIS).
Jerusalén, la capital: Brilla por su ausencia
Jerusalén destaca por no tener ningún barrio en la categoría 10 de la Oficina Central de Estadística. La capital tiene casi la mitad de sus barrios en la categoría inferior 1, aunque todavía hay algunos barrios muy exclusivos con gran importancia histórica. Rehavia sólo figura en la categoría siete, a pesar de que los precios alcanzan los 40.000 NIS por metro cuadrado. Beit Hakerem, con precios similares, figura en la categoría socioeconómica nueve.
Publicado por Globes, Israel business news – en.globes.co.il – el 13 de diciembre de 2022.