En 2017, el precio de un apartamento de cuatro habitaciones en Tel Aviv era un 40% más alto que el precio de un apartamento similar en la vecina Ramat Gan. A principios de 2020, la proporción era muy parecida. Hoy, la brecha es superior al 60%. Desde el estallido de la pandemia de Covid-19, Tel Aviv, que era sistemáticamente más cara que las ciudades de su entorno, se ha desprendido por completo. La brecha se ha hecho tan grande que a los especialistas inmobiliarios les resulta difícil encontrar una explicación racional.
De las comprobaciones realizadas por “Globes” se desprende que en los tres años anteriores a la pandemia del Covid-19, la relación entre los precios de la vivienda en Tel Aviv y los de las ciudades vecinas era bastante estable, y que la brecha se amplió tras el estallido de la pandemia, al mismo tiempo que se produjo un fenómeno similar en los alquileres de oficinas. ¿La inflación y la situación económica mundial enfriarán el mercado de Tel Aviv? Esa es al menos una hipótesis.
Los datos de la Oficina Central de Estadística muestran que, entre el segundo trimestre de 2020 y el primero de 2022, el precio medio de un apartamento de cuatro habitaciones en Tel Aviv aumentó un 43%, hasta los 4,7 millones de NIS. Durante el mismo periodo, en cinco ciudades de los alrededores de Tel Aviv, el aumento de precios fue del 15 al 32%. Quien compra hoy un apartamento de cuatro habitaciones en Tel Aviv está dispuesto a pagar a veces 2 millones de NIS más que en las ciudades vecinas que se han examinado. Hace sólo dos años, la diferencia era de hasta 1,6 millones de NIS, lo cual es sustancial, pero está muy lejos de lo que hemos visto desde que Covid-19 entró en nuestras vidas.
Los alquileres se quedan atrás
Mientras que la diferencia entre los precios de la vivienda en Tel Aviv y sus vecinos ha aumentado, la diferencia de los alquileres se ha mantenido bastante estable.
Según la Oficina Central de Estadística, el alquiler medio mensual de un apartamento de cuatro habitaciones en Tel Aviv es de 7.368 NIS. Esta cifra se compara con los 5.725 NIS de Ramat Gan, los 4.730 NIS de Rishon Lezion, los 4.404 NIS de Petah Tikva, los 4.803 NIS de Holon y los 4.597 NIS de Bat Yam. Es decir, los alquileres en Tel Aviv son un 30% más altos que en Ramat Gan, y casi un 70% más altos que en Petah Tikva.
La elevada tasa de aumento de los precios de compra en comparación con el aumento de los alquileres ha provocado en los últimos años una caída sustancial de la rentabilidad de los alquileres para los compradores de inversión. Antes de la pandemia de Covid-19, un inversor podía obtener una rentabilidad anual del 2,5% por un apartamento en Tel Aviv. Este año, la rentabilidad media está por debajo del 2%, el nivel más bajo en 30 años.
“Esto demuestra que hay un elemento de burbuja en los precios de los apartamentos en Tel Aviv”, dice el Dr. Yair Duchin, que dirige el programa de MBA de Financiación Inmobiliaria en la Escuela de Negocios de la Universidad Hebrea de Jerusalén. “Los alquileres reflejan el valor de los servicios de la vivienda que se reciben, y esa proporción se ha mantenido más o menos igual, porque no ha habido ningún cambio sustancial en este mercado. Los precios de los apartamentos, en cambio, vienen determinados, entre otras cosas, por las tendencias y expectativas del mercado”.
En cuanto a los inquilinos, Duchin dice: “La marca de Tel Aviv es tal que la gente está dispuesta a pagar, y hay inquilinos que hacen el cálculo y llegan a la conclusión de que los costes de mudarse a apartamentos en otros lugares son tales que es mejor para ellos absorber la subida de los alquileres”.
“Los inquilinos son irracionales”
El profesor Danny Czamanski, de la Facultad de Economía y Administración de Empresas del Centro Académico Ruppin, afirma: “Se trata de un comportamiento irracional por parte de los jóvenes, que no están dispuestos a vivir en Hadera o Netanya; quieren Tel Aviv. Creen que vivir en Tel Aviv tiene alguna ventaja, y en general no la tiene. En consecuencia, los inversores están dispuestos a pagar más por los apartamentos en Tel Aviv, y las empresas que buscan trabajadores en el sector de la alta tecnología también acuden a Tel Aviv, y crean una situación que no tiene parangón en ningún lugar del mundo, de aumento constante de los precios de las oficinas, y tasas de ocupación cercanas al 100%. En otros lugares del mundo, cuando los precios suben, los jóvenes se van a otro sitio”.
El boom de las oficinas
Todo esto está estrechamente relacionado con el mercado de oficinas de Tel Aviv. También éste ha abierto una amplia brecha frente a sus vecinos. Según un estudio de la empresa internacional de gestión inmobiliaria CBRE, los alquileres de oficinas en Tel Aviv alcanzaron los 130 NIS por metro cuadrado en junio, frente a los 90 NIS de Ramat Gan, los 89 NIS de Herzliya, los 55 NIS de Petah Tikva y los 50 NIS de Holon.
El auge simultáneo de ambos mercados no es casual. “Tel Aviv se ha convertido en el bastión y centro nacional de oficinas. En los últimos años, la demanda se ha concentrado sobre todo en la autopista Ayalon, a lo largo de la calle Yigal Alon y las calles laterales (Ha’arba’a, Kaplan, Hahashmona’im), hasta el emplazamiento de Hassan Arafa (entre la calle Hamasger, la calle Yitzhak Sadeh y la calle Begin, A.M)”, dice Itai Shafran, vicepresidente de desarrollo de negocios de Geocartography. Esto tampoco es casualidad. Esta zona coincide con lo que se denomina “el espacio del patinete”, la zona a la que se puede llegar en patinete eléctrico desde los barrios del norte y el centro de Tel Aviv, y es esto lo que dicta las subidas de precios en la ciudad.
Shafran añade que la zona también se beneficia de la accesibilidad del mejor transporte público de Israel, con dos estaciones de ferrocarril y autobuses de todas las compañías de autobuses, y la línea roja del sistema de tren ligero de Tel Aviv que pasará por ella en el futuro. “A esto hay que añadir la oferta de ocio y restauración, y la que es realmente la primera y mejor zona de uso mixto de Israel, la franja del distrito comercial norte que va desde el cruce de Azrieli hasta las Torres Haze’irim”. Este es precisamente el punto de conexión entre el mercado residencial y el de oficinas. “Las empresas se han dado cuenta de que el espacio de los patinetes es el lugar adecuado para estar”, dice Shafran.
En otras palabras, “el espacio scooter” hace que todo el mundo pague mucho más por las viviendas y las oficinas de lo que pagaría por las alternativas. “Quien no pueda alquilar 2.000-4.000 metros cuadrados llegará hasta Ramat Gan y Givatayim, pero no más allá. ¿Por qué? El miedo a que los empleados no vengan, a que no puedan traerlos en tren y luego en un viaje de 6-7 minutos en scooter”, dice Shafran.
“Esto no debería ocurrir”, dice Czamanski. “Yo esperaría que, aunque la decisión sobre dónde vivir no sea siempre racional, cuando se trata de empresas y oficinas, debería serlo. ¿Por qué están dispuestos a pagar tanto más? Las distancias en esta zona no son tan grandes. Mi explicación es que se trata de la imagen. Quieren estar en Tel Aviv y que los jóvenes vengan a trabajar para ellos porque están en Tel Aviv. Es un fallo del mercado. Si no fuera por eso, todo se equilibraría y no veríamos estas diferencias cada vez mayores sin explicación lógica”.
¿Y ahora qué?
¿Puede persistir la situación actual? Shafran cree que el tren ligero cambiará las reglas del juego. “Si un trabajador puede viajar en diez minutos desde la estación de Midtown, en Tel Aviv, hasta la estación que estará al sur de las torres de la BBC, en el distrito de negocios de Bnei Brak, entonces, en teoría, será posible atraer a las empresas para que se instalen allí”, dice Shafran, aunque señala que “la estación estará a cierta distancia de las torres de la BBC, lo que será una desventaja para los usuarios del scooter”.
Si este escenario se produce, y se acaba convenciendo a más empresas para que se trasladen a los distritos empresariales de los alrededores de Tel Aviv, aprovechando la línea roja del metro ligero, la brecha de los alquileres de las oficinas debería reducirse, y quizá los jóvenes trabajadores del sector tecnológico se convenzan de que Tel Aviv no es el único lugar para vivir. Czamanski, como se ha dicho, no está seguro de que sea sólo un problema de transporte.
Duchin, por su parte, no lo ve como una cuestión de scooter o no scooter, sino de la economía estadounidense. “La industria tecnológica de Israel ha atraído una gran cantidad de capital del mercado de valores estadounidense, y eso es lo que ha hecho posible todo lo que hemos visto aquí en los últimos años. Ahora estamos viendo el aumento de la inflación allí y la caída de la bolsa, y si la Reserva Federal sigue actuando con dureza en EE.UU., y las subidas de los tipos de interés continúan también aquí, eso afectará a las empresas y a los trabajadores del sector tecnológico, y como consecuencia los precios de los inmuebles en Tel Aviv también se verán afectados”.
Publicado por Globes, Israel business news – en.globes.co.il – el 30 de agosto de 2022.
