El futuro próximo del sector de la promoción y la construcción en Israel no parece halagüeño. El sector tiene varios problemas estructurales que provocan brotes de depresión maníaca, que se manifiestan en subidas y bajadas imprevisibles de los precios. Si hace catorce años sentíamos lo difícil que era para el sector ponerse en marcha, en los dos años transcurridos entre el primer cierre de Covid y mediados del año pasado sentimos una fuerte aceleración, mientras que últimamente el sector pisa el freno.
En un intento de poner el dedo en la llaga de los problemas estructurales, buceamos en los datos publicados recientemente y analizamos el mercado en los últimos veinte años.
Encendido retardado: Un mercado engorroso reacciona lentamente al cambio
A veces se espera que el sector inmobiliario se comporte como el mercado de capitales. Es un error que se repite cada vez que el mercado inmobiliario se enfrenta a un cambio al que el mercado de capitales respondería en cuestión de días, o de horas. Pero el mercado inmobiliario no es el mercado de capitales: es engorroso, está lastrado por limitaciones financieras, de planificación, jurídicas, de insumos, de métodos de construcción, de mano de obra, etc., y casi no tiene posibilidades de reaccionar a tiempo cuando se produce un cambio.
El mejor ejemplo es lo que ocurrió en el mercado inmobiliario israelí en la primera década de este siglo. Los dos primeros tercios de esa década fueron una crisis continua de precios a la baja, lo que provocó un descenso significativo de las construcciones iniciadas y un estancamiento en la iniciación y planificación de proyectos. Las licitaciones de la Autoridad del Suelo de Israel suscitaron escaso interés.
En 2008, la tendencia cambió, y los precios de la vivienda empezaron a subir. Pero pasaron otros tres años antes de que el sector de la construcción empezara a responder con más construcciones, durante los cuales los precios de la vivienda subieron más de un 50%. De hecho, sólo a mediados de la década pasada el ritmo de construcción empezó a igualar la tendencia de los precios.
En retrospectiva, está claro que la subida de precios se debió principalmente a que el sector de la construcción se despertó tan tarde.
Aceleración demasiado rápida: El mercado no se detiene a tiempo
No hay una explicación racional para lo que ocurrió en el mercado inmobiliario entre el último trimestre de 2020 y finales de 2022. En ese tiempo, los precios de la vivienda subieron alrededor de un 33%, y la demanda despegó. En 2021 se compraron más de 150.000 viviendas, un 25% más que en el anterior año de máximo, 2015.
Pero mientras que el pico de 2015 podía explicarse por una demanda reprimida que estalló tras la anulación de la ley de “IVA cero”, y por el deseo de superar la fiscalidad que el entonces ministro de Finanzas Moshe Kahlon impuso a los compradores por inversión, en 2021 la causa fue completamente distinta.
En ese año, la demanda se disparó, ya que la serie de elecciones hizo que no se formulara una política de vivienda y que el Gobierno no diera ningún horizonte a la opinión pública.
En ese momento, la industria estaba preparada y avanzó a toda máquina. Las construcciones iniciadas duplicaron o más las de los años comatosos de principios de siglo. Los promotores invirtieron cada vez más en suelo y construcción para satisfacer la elevada demanda.
Pero mientras el sector de la construcción actuaba con energía, las cifras económicas cambiaron, y con ellas la demanda, los costes de construcción y los costes de financiación.
Difícil de frenar: signos de crisis evidentes incluso en 2021
A primera vista, los promotores inmobiliarios tuvieron tiempo suficiente para prepararse para un día lluvioso. Uno de los datos sorprendentes publicados recientemente por la Oficina Central de Estadística es que la ralentización de las ventas de viviendas nuevas comenzó ya en septiembre de 2021. En otras palabras, sobre el papel un promotor ya podría haber detectado los cambios y haber modificado su comportamiento. Eso no ocurrió, y por una buena razón: los precios de los pisos siguieron subiendo vertiginosamente, y ningún promotor detendrá la construcción cuando los precios estén subiendo.
Así que 2022 empezó con subidas de precios que continuaron el impulso de 2021, al tiempo que se producía una extraña situación económica: el público reducía la demanda de viviendas nuevas por meses, pero el índice de precios de las viviendas nuevas vendidas en el mercado libre (es decir, excluyendo los planes subvencionados por el Gobierno) seguía subiendo.
Llegó abril. El descenso de las ventas de viviendas nuevas empeoró, pero los que compraron viviendas estaban dispuestos a pagar más, y aun así el índice subió. En julio-agosto de 2022, el ritmo de descenso de la demanda alcanzó su punto álgido, pero sólo en octubre el índice de precios de las viviendas nuevas mostró una caída. ¿En qué lugar del mercado de capitales se vería semejante retraso en la respuesta de los precios a los cambios en los datos del mercado?
El resultado: quienes se beneficiaron de los dos fenómenos iniciales de encendido tardío y aceleración rápida están expuestos a pagar el precio de no haber frenado a tiempo, y el precio puede ser alto.
La gran pregunta: ¿Está la construcción a punto de estrellarse?
Una crisis en el mercado inmobiliario tiene tres etapas. Primero, una caída sustancial de la demanda y del número de transacciones; segundo, al cabo de unos meses, ofertas de ganga por parte de los promotores seguidas de caídas reales de los precios; tercero, un descenso general de los precios, incluido el mercado de segunda mano, que es un mercado más inelástico en este sentido.
El mercado inmobiliario israelí se encuentra actualmente en la segunda fase. Es sólo cuestión de tiempo, y no mucho, que los propietarios se den cuenta de que se encuentran en una nueva situación.
Las cifras de precios de la vivienda publicadas recientemente indican una caída del 4,3% en los precios de las viviendas nuevas vendidas en el mercado libre en el plazo de dos meses. En términos monetarios, eso significa una caída de 80.000 NIS para el piso medio, que no es una suma pequeña.
La Oficina Central de Estadística informa de que los promotores tienen actualmente más de 53.000 viviendas sin vender. En una estimación muy conservadora, este stock tiene un valor de 80.000 millones de NIS, financiados principalmente mediante préstamos bancarios cada vez más costosos. Mientras tanto, la financiación se encarece también para los compradores de viviendas, que abandonan el mercado.
Para evitar bajar los precios, los promotores probaron al principio con ofertas especiales en el apartado de las especificaciones técnicas, como una cocina mejor, aire acondicionado y vales para accesorios de baño. Sin embargo, estas ofertas sólo se adaptan a un determinado sector de la población, y muchos compradores potenciales han sido rechazados por los bancos hipotecarios, o se han desanimado por la cuantía del préstamo y las cuotas mensuales. Los armarios de cocina no pueden resolver esos problemas.
La siguiente etapa fue la bajada de precios. Los datos publicados por el economista jefe del Ministerio de Finanzas y por la Oficina Central de Estadística muestran que, incluso después de estos recortes de precios, los compradores aún no han vuelto al mercado, lo que sugiere que los recortes están lejos de terminar. Y si los tipos de interés siguen subiendo, como se espera, los recortes serán correspondientemente mayores.
En tales situaciones, lo que cuenta es la calidad de la gestión de las empresas inmobiliarias. Las empresas apalancadas con grandes reservas de viviendas sin vender pueden verse en una situación desagradable. Como se recordará, a finales de los años 90 y principios de los 2000 las empresas no lograron sobrevivir a la recesión del sector, tras los años de auge de la ola de inmigración procedente de la antigua Unión Soviética.
En aquella época, un abogado liquidador se jactaba de haber dirigido la principal empresa inmobiliaria de Israel. ¿Oiremos jactancias similares ahora, veinte años después?
Publicado por Globes, Israel business news – en.globes.co.il – el 16 de febrero de 2023.