Tel Aviv es la ciudad más cara del mundo y muchas de sus calles rinden a un nivel económico alto en comparación con los centros comerciales y las calles de otros lugares de Israel. Aun así, la mayoría de las calles de Tel Aviv están lejos de parecerse, rendir y ofrecer lo que se puede encontrar en las calles principales de las principales ciudades de Europa. En Milán, Viena, Roma y Múnich se pagan alquileres mensuales de 500 euros por metro cuadrado e incluso más, y en París y Londres más de 1.000 euros al mes, diez veces más que los alquileres de Tel Aviv.
Todas las calles del paseo marítimo de Tel Aviv están descuidadas y no se gestionan adecuadamente y se encuentran en un estado ruinoso con un rendimiento económico muy bajo. Entonces, ¿cuál es el panorama real en cuanto a la oferta de espacios comerciales en las calles de Tel Aviv hoy en día y qué se necesita para cambiar el panorama de cara al futuro?
Dizengoff y Rothschild, los más caros
Según los datos de la consultora económica Czamanski & Ben Shahar, Israel tiene una media de 1,11 metros cuadrados de espacio comercial por residente. De esta cantidad, 0,66 metros cuadrados por residente están en las calles y solo 0,45 metros cuadrados por residente en los centros comerciales. En Tel Aviv hay 820.000 metros cuadrados de espacio comercial al por menor, de los cuales solo 295.000 metros cuadrados están en centros comerciales, y los más importantes sirven a todo el país y no se basan únicamente en el poder adquisitivo de los residentes de la ciudad.
Tel Aviv funciona como capital económica del país y lidera el ranking del total de espacio comercial dentro de ella incluyendo los centros comerciales. La proporción de espacio comercial por hogar en Tel Aviv es de 4 metros cuadrados, es decir, relativamente baja en comparación con otras grandes ciudades, lo que demuestra una escasez relativa. Beersheva, Haifa y Kfar Saba están a la cabeza en cuanto a superficie comercial por hogar, con unos 6 metros cuadrados o más. Es decir, se trata de ciudades con una cantidad más densa de espacio comercial en ellas.
A raíz de la crisis de COVID, se produjo un descenso de los alquileres que se pedían en Tel Aviv. Pero hoy los alquileres mensuales en las principales calles de Tel Aviv, como Dizengoff e Ibn Gbriol, han vuelto a los niveles anteriores a la crisis de COVID, aunque en las calles donde se está construyendo el tren ligero se ha producido un “desplome” de los precios. Los alquileres mensuales más altos se pagan en la calle Dizengoff y en el bulevar Rothschild: 250-300 NIS por metro cuadrado.
A modo de comparación, los alquileres mensuales en las principales calles comerciales de Londres, las más altas de Europa (según Statista), son de 2.000 euros por metro cuadrado, mientras que en París y Milán, que ocupan el segundo y tercer lugar, los alquileres mensuales son de 1.833 euros por metro cuadrado y 667 euros por metro cuadrado, respectivamente.
Lo que no se ve en el paseo marítimo de Tel Aviv
En contraste con las calles relativamente exitosas de Tel Aviv -Dizengoff, Rothschild, Schenkin, Ibn Gbriol y las calles de Neve Tzedek-, otras calles de la ciudad no se gestionan ni se mantienen y funcionan mal. La región del “rectángulo” inmediatamente interior del paseo marítimo de Tel Aviv demuestra cómo el espacio comercial no está aprovechando el potencial de su ubicación. La región del “rectángulo” del frente marítimo se extiende desde el puerto de Tel Aviv en el norte hasta la Manshia en el sur y está delimitada por la calle Hayarkon en el este y el mar en el oeste. En esta zona rectangular no hay gran demanda en el mercado comercial, salvo el exitoso Puerto de Tel Aviv en su frontera norte.
Una ubicación junto al paseo marítimo podría haber generado una demanda de personas que acudieran a la playa y al mar o a pasear y hacer deporte en el paseo. En la práctica, la mayoría de los negocios están alejados del paseo marítimo y se encuentran “en el camino” para los que van andando a la playa.
El paseo marítimo es la ruta principal para el tráfico peatonal, pero está separado de los negocios por la calle Herbert Samuel y el carril bici. En consecuencia, los visitantes no tienen acceso a los negocios de la mejor manera posible y tienden a no cruzar la calle para llegar a ellos. El número de visitantes que acuden a la playa y al paseo marítimo, en particular, no repercute plenamente en los negocios comerciales y las oficinas que se encuentran a lo largo de la calle.
La cantidad de espacio comercial en esta zona rectangular es de apenas 24.000 metros cuadrados, de los cuales las cadenas comerciales tienen 3.500 metros cuadrados de espacio y captan una cuota de mercado de apenas el 14 %. Los espacios comerciales al por menor (sin incluir las oficinas y los locales de ocio y eventos) se reparten en 16.700 metros cuadrados de espacio (alrededor del 70 %).
Los restaurantes y cafeterías ocupan cerca del 37 % del espacio, muy por encima de la media nacional del 12 %, y en la mayoría de los casos se sitúan en la parte del rectángulo más cercana al mar. La calidad de la ubicación de la mayor parte del espacio comercial en la mayor parte del rectángulo es pobre, excepto en una nueva zona en la playa y en unas pocas tiendas.
El número de tiendas en el rectángulo es significativamente menor que en cada uno de los grandes centros comerciales de la ciudad, que tienen cada uno 100-150 tiendas o más. Esto lo convierte en un pequeño imán para que la gente venga a pasear. La sección con mayor número de tiendas está en la calle Hayarkon, entre la calle Allenby y el bulevar Ben Gurion, donde hay 78 tiendas.
El precio medio de los locales comerciales adquiridos en los últimos años en la zona es de 40.000 NIS por metro cuadrado. En la calle Ibn Gbriol, el precio medio en los últimos años ha sido de 54.000 NIS por metro cuadrado y en la calle Dizengoff de 40.000 NIS por metro cuadrado, y en las calles Ben Yehuda y Bograshov de 34.000 y 35.000 NIS respectivamente. Pero los precios en estas calles han subido ahora a 50.000 NIS por metro cuadrado.
Los alquileres mensuales más altos, de 292 NIS por metro cuadrado, se pagan ahora en la calle Dizengoff. Esta calle actúa como una especie de divisoria de aguas con precios más bajos tanto hacia el este como hacia el oeste. El alquiler mensual medio que se paga en el rectángulo frente al mar es de 128 NIS por metro cuadrado, y aún más bajo en el caso de los inmuebles comerciales.
La conclusión es que se habría esperado que la zona del frente marítimo produjera un rendimiento más alto. Pero el mayor rendimiento se ve reducido e impedido por la ausencia de planificación y de una adecuada vinculación y gestión del espacio de comercialización, combinada con el hecho de que el paseo marítimo está aislado de las zonas comerciales del lado más alejado de la calle.
Desplazamiento a la calle
Por el lado de la demanda, los centros urbanos cuentan con el poder adquisitivo de residentes, trabajadores, visitantes y veraneantes a gran escala. Todo el mundo quiere cinco cosas en un mismo lugar: vivir, trabajar, estudiar, comprar y pasar el tiempo libre. Esto significa que pasamos más tiempo en la calle.
En un futuro próximo no será posible llevar el coche al centro de la ciudad y la distancia entre el trabajo y la casa, a las tiendas y a los cafés y al sistema de transporte público significará caminar por las calles. Además, será posible crear una experiencia de compra que no puede producirse dentro de la “caja” cerrada de un centro comercial.
En cuanto a la oferta, la pandemia de COVID ha creado un cambio radical en los centros urbanos de todo el mundo. Se han desterrado los coches de las calles y, en su lugar, se han hecho carriles bici, aceras y zonas peatonales, se han plantado árboles y colocado césped y se han instalado zonas de comedor y cafeterías en el exterior, así como instalaciones de juego y plazas de aparcamiento. Se han incorporado camiones de comida y otras nuevas actividades culturales y de ocio, y todo ello sumado ha creado nuevas calles.
Esta forma de mejorar y actualizar los centros urbanos, las calles, los mercados y las ciudades antiguas puede aplicarse en Israel en general y en Tel Aviv en particular. Para ello hay que ocuparse de la parte económica, de la planificación y del marketing. En otras palabras, los centros de las ciudades deben ser gestionados y comercializados como un centro comercial por una empresa de gestión profesional. En la práctica, si los grandes centros comerciales, Melisron o Azrieli gestionaran las calles, su rendimiento sería tan alto como el de los centros comerciales que gestionan.
Además, vale la pena poner en las calles más productos culturales, de ocio y entretenimiento y menos productos de moda y “normales”, como alternativa a los centros comerciales. Por supuesto, también hay que cuidar el espacio público. Con una adecuada planificación urbanística y de marketing, la calle del futuro podría ser “lo próximo”.
El autor es director general de la consultora económica Czamanski & Ben Shahar Ltd.