En 2022, los compradores de vivienda israelíes buscaron cada vez más apartamentos en las regiones periféricas, principalmente en el sur, donde los precios son relativamente bajos. En consecuencia, la proporción de ofertas en zonas de demanda de Tel Aviv y el centro de Israel disminuyó en comparación con 2021, según los datos de la Oficina Central de Estadística correspondientes al último trimestre de 2022. Los datos también muestran que un mayor número de compradores prefirió comprar apartamentos más pequeños en comparación con años anteriores, presumiblemente debido al aumento de los precios de la vivienda.
El mercado inmobiliario se encuentra en un estado de incertidumbre. Por un lado, los precios de los pisos están en máximos históricos. Un apartamento medio comprado en el último trimestre de 2022 alcanzó un precio medio de 1,96 millones de NIS, y el precio medio de un apartamento de cuatro habitaciones en Israel llegó a 1,97 millones de NIS. Por otro lado, la percepción pública en este momento es que los precios han tocado techo y que ahora podría producirse un descenso pronunciado, lo que se refleja en el escaso número de operaciones y en una caída significativa de los precios de los apartamentos nuevos.
La contradicción: La demanda cae, pero los precios siguen subiendo
Un vistazo a los precios medios de los apartamentos en varias ciudades israelíes muestra que, a pesar de los factores que sugieren una desaceleración importante en el sector, como hipotecas más caras, los precios de los apartamentos comprados en el último trimestre de 2022 fueron más altos que los comprados en trimestres anteriores.
Esto puede explicarse por dos razones: la primera – la crisis de la que se habla a menudo se manifiesta en esta fase principalmente en la disminución del volumen de operaciones. Éste es sólo uno de los componentes de la crisis. El segundo componente es la caída de los precios, que todavía no se ha producido. Aunque en los últimos dos meses se ha producido un descenso significativo del 4,3% en el índice de los precios de los pisos nuevos comprados en el mercado libre (un índice no oficial basado en los datos de la Oficina Central de Estadística, que, a diferencia del índice oficial, no incluye los pisos comprados a precios subvencionados). Pero el índice general sigue subiendo, aunque unas décimas. Esto indica que el mercado de apartamentos de segunda mano, que representa unas tres cuartas partes de todo el mercado, sigue registrando subidas.
La segunda razón es la mezcla de compradores. Las encuestas realizadas por el Banco de Israel sobre esta mezcla de compradores muestran que las subidas de los tipos de interés de los últimos meses ahuyentaron del mercado sobre todo a los compradores de apartamentos de entre 1 y 3 millones de NIS, pero no tanto a los compradores de apartamentos de precios más altos. Los compradores de pisos caros son más acomodados y pueden afrontar mejor el pago de sus hipotecas aunque suban los tipos de interés. Más pruebas de esta explicación pueden encontrarse en los datos que muestran que los precios de los apartamentos comprados recientemente son más altos que antes. Al parecer, la razón no es el aumento de los precios, sino el peso de los pisos más caros, que ha aumentado.
El cambio en la mezcla de pisos comprados
¿Cómo afrontan los compradores las subidas de precios? Los datos muestran que el aumento anual de los precios de los apartamentos es del 17,1%. La subida de los tipos de interés, como ya se ha dicho, ha ahuyentado a algunos compradores que querían adquirir pisos relativamente baratos. Pero un examen más detallado de los datos muestra que también se ha producido un cambio en la combinación geográfica de las compras: un gran aumento de las compras en la periferia -el sur y el norte- y una disminución significativa de las compras en las zonas de mayor demanda.
En 2021, alrededor del 18% de las compras de apartamentos se realizaron en el distrito de Tel Aviv, mientras que en 2022 la cifra se redujo a aproximadamente el 14%. Alrededor del 26% de los apartamentos comprados en 2021 se encontraban en el distrito Central, mientras que el año pasado la cifra se redujo a aproximadamente el 24%. En el distrito de Haifa, la proporción de compras cayó del 16,6% al 16%. Por otra parte, las compras de viviendas en el Norte aumentaron del 10,2% al 11,6%, y el aumento más significativo se registró en el Sur: de casi el 19% a casi el 23%. Las compras en el distrito de Jerusalén subieron del 8,5% al 9%, contribuyendo a este aumento las operaciones en Beit Shemesh. Según un estudio reciente del economista jefe del Ministerio de Hacienda, Beersheva sirve de refugio a muchas parejas jóvenes, debido a los precios relativamente baratos que allí se encuentran.
Otra cuestión examinada fue la medida en que los cambios en los precios de los apartamentos llevaron a los compradores a comprometer el tamaño de los apartamentos. Las diferencias entre 2022 y 2021 fueron muy pequeñas. Pero una comparación entre 2017 y 2022 muestra que la proporción de apartamentos pequeños en las compras aumentó de alrededor del 34% a alrededor del 36%, el peso de los apartamentos grandes registró una ligera disminución, pero se mantuvo en torno al 28%, mientras que los apartamentos de 4 habitaciones alcanzaron un peso del 36% en 2022 frente al 38% en 2017.
Nuestra valoración es que los pequeños cambios que se produjeron entre 2021 y 2022 se debieron, entre otras cosas, al aumento registrado en las compras en la periferia, donde los compradores podían adquirir a precios más razonables apartamentos más grandes que los que podían comprar en el centro de Israel.
Tel Aviv sigue ampliando la brecha
En cuanto a los apartamentos de 4 habitaciones cuya venta se registró en el último trimestre de 2022. En Tel Aviv, la ciudad más cara, el precio medio de un apartamento de 4 habitaciones alcanzó los 4,9 millones de NIS, en comparación con Beersheva, la ciudad más barata, donde el precio medio fue de 1,2 millones de NIS. En los últimos años, los precios de los apartamentos en Tel Aviv no sólo han batido todos los récords posibles, sino que la brecha entre ellos y los precios de los apartamentos en otros lugares se ha ampliado considerablemente. Por ejemplo, el precio medio de un apartamento de cuatro habitaciones en Tel Aviv era cuatro veces superior al de Beersheva a finales de 2022, mientras que en 2017 era solo tres veces superior. La brecha entre los precios de los apartamentos de cuatro habitaciones en Haifa y Tel Aviv se amplió de 2,4 veces a 2,7 durante este período, y la brecha entre Tel Aviv y Jerusalén, se amplió más moderadamente de 1,6 veces a 1,7.
Esto explica en gran medida la contracción del mercado de Tel Aviv. Resulta que incluso en relación con sus vecinos – Ramat Gan, Rishon Lezion, Petah Tikva y Holon – Tel Aviv ha ampliado la diferencia de precios en los últimos cinco años.
Publicado por Globes, Israel business news – en.globes.co.il – el 26 de febrero de 2023.
