Ha habido informes recientes de que el multimillonario Valery Kogan ha puesto a la venta su ático frente al mar de Tel Aviv por 65 millones de dólares (220 millones de NIS), lo que refleja un valor de 180.000 NIS por metro cuadrado.
La primera lección que todo tasador inmobiliario aprende es la diferencia entre valor y precio. El valor de mercado es un concepto objetivo definido como una cantidad razonable por la cual los derechos de una propiedad pueden ser vendidos por un vendedor a un comprador. Por otro lado, el precio es un concepto subjetivo que no refleja necesariamente el valor. Por ejemplo, cuando un comprador tiene un interés especial, emocional o económico en un inmueble o existe una relación especial entre el vendedor y el comprador. Entonces, ¿cómo es que un apartamento tiene un precio de 65 millones de dólares? ¿Es el valor de mercado o el precio?
Ha habido informes recientes de que el multimillonario Valery Kogan ha puesto a la venta su ático frente al mar de Tel Aviv por 65 millones de dólares (220 millones de NIS), lo que refleja un valor de 180.000 NIS por metro cuadrado.
El ático está en el piso 23 del edificio Sea1 en la calle Herbert Samuel en el paseo marítimo en el centro de Tel Aviv. El apartamento de 1.200 metros cuadrados cubre dos plantas e incluye balcones y cuatro habitaciones diseñadas como una suite separada. Una tercera unidad tiene balcones que miran al oeste, norte y sur y desde el último piso hay un panorama de 360°. Se han invertido millones en la impartición de diseño interior y mobiliario.
El edificio Sea1, incluido el hotel Royal Beach, fue construido por Electra Ltd. y Oranim. En 2013, Electra vendió su participación del 50% en el edificio y dos apartamentos a la familia Amoyal por 209 millones de NIS. Valery Kogan compró su apartamento en 2009 por 110 millones de NIS, lo que lo convirtió en el apartamento más caro de Israel.
Hay muy pocos negocios inmobiliarios residenciales en Israel por más de 200 millones de NIS. Recientemente se informó de que la residencia del embajador de EE.UU. en la calle Galei Tachelet en Herzliya Pituah fue vendida al multimillonario Sheldon Adelson por más de 250 millones de NIS.
Para analizar si el precio que se pide da valor, analizamos los negocios inmobiliarios residenciales de los últimos tres años en los lugares más caros de Israel. Casas vendidas a un valor estimado de más de 25 millones de NIS y un valor de más de 100.000 NIS por metro cuadrado.
Ha habido 15 tratos con un precio promedio de 45 millones de NIS y un promedio de 115.000 NIS por metro cuadrado. Sólo hubo tres tratos de más de 75 millones de NIS en los que el precio medio fue de 110.000 NIS por metro cuadrado.
Por lo tanto, el resultado final es que no hay justificación, en una base comparativa, que refleje un valor de 180.000 NIS por metro cuadrado. Nunca se ha informado de una venta en Israel (incluido el precio de venta) que haya reflejado tal valor de mercado.
Según una investigación publicada por el banco de inversión suizo UBS el mes pasado los precios de los apartamentos en Tel Aviv están sobrevalorados y “fuera de balance”. La investigación encontró que, de las ciudades examinadas en los últimos 30 años, Tel Aviv ha visto el mayor crecimiento de los precios. El tema de los precios es subjetivo, si una propiedad es única, un apartamento de coleccionista con una oferta limitada, y el precio incluye elementos psicológicos y emocionales, entonces puede ser comercializado por un precio altísimo.
El autor es tasador inmobiliario de SK Real Estate Appraisal, que se especializa en el apoyo financiero de proyectos para empresas de financiación.
Publicado por Globes, Israel business news – en.globes.co.il – el 8 de octubre de 2020