Con el rápido aumento de los precios de la vivienda en Israel, mientras que la rentabilidad anual del alquiler de un apartamento en una zona de gran demanda es inferior al 3%, “Globes” investiga si existen alternativas más atractivas a la inversión inmobiliaria en el sector de las oficinas.
Alta rentabilidad, pero no siempre fácil de alquilar
Durante la pandemia de Covid, las torres de oficinas de gran altura de Israel estaban vacías. Aunque muchos empleados realizan ahora un trabajo híbrido -en parte desde casa y en parte en la oficina-, los alquileres de oficinas en las zonas de demanda están en alza.
Guy Amosi, co-director general de Avison Young Israel, dijo: “A finales de 2021, los propietarios del espacio en una de las torres de oficinas de clase AAA en Derekh Menachem Begin de Tel Aviv decidieron que era el momento de realizar su inversión. El contrato de arrendamiento que se había firmado durante la pandemia era relativamente bajo, de 120 NIS por metro cuadrado al mes, y le quedaban tres años de contrato en la primera opción. Empezamos pidiendo un precio de venta de 25.000 NIS por metro cuadrado, con una rentabilidad del 5,76%, y en cada reunión con un posible comprador las ofertas subían unos 1.000 NIS por metro cuadrado. A 29.000 NIS por metro cuadrado (4,96% de rentabilidad) el propietario decidió no vender”.
Según Amosi, en el distrito central de negocios de Tel Aviv -entre la calle Yitzhak Sadeh y la Bolsa de Diamantes de Ramat Gan- los precios de los alquileres han subido mucho, de modo que cualquiera que haya comprado oficinas de alta tecnología y quiera alquilarlas puede obtener una rentabilidad “excepcional”. Sin embargo, añadió, “es difícil hablar hoy de un precio de alquiler representativo en el distrito central de negocios, o de un precio de venta representativo o, en consecuencia, de rendimientos representativos. Ha habido acuerdos de venta en edificios de clase AAA por 35.000 NIS el metro cuadrado y fuera del distrito central de negocios en edificios de clase B y C incluso por 30.000 NIS el metro cuadrado, con expectativas de convertirlos algún día en edificios residenciales”.
El agente inmobiliario comercial Yoram Kaner dijo: “En el centro de Tel Aviv se alquilan oficinas por 180 e incluso 200 NIS el metro cuadrado y en Ramat Hahayal es posible encontrar muchas oficinas vacías por 60 NIS que es difícil alquilar”.
La tendencia de los pequeños inversores a comprar oficinas para invertir existe desde hace algunos años, incluso antes de Covid, dijo el director de la división nacional de inmuebles comerciales de Anglo-Saxon, Oren Glazer. Explicó que esta tendencia era consecuencia del aumento de los precios de los inmuebles residenciales y de la fiscalidad, que disuadía a los inversores.
Dijo: “Los inversores que tienen un patrimonio de 500.000 NIS tienen dificultades para comprar un apartamento, por lo que recurren al mercado inmobiliario alternativo que produce ingresos. Comenzó con el mercado de las oficinas y hoy los promotores fabrican productos adaptados a los pequeños inversores, como una habitación en un edificio de oficinas. La idea que subyace a este enfoque es principalmente atraer a los inversores del sector privado y atraer a personas que no han formado parte de este segmento de inversión”.
“Hoy en día todo inversor que quiera entrar en el mercado puede invertir en el mercado comercial, pero hay que estudiarlo. Los rendimientos de los inmuebles comerciales son tres veces superiores a los de los apartamentos y además hay desgravaciones fiscales: reconocimiento de gastos y deducciones por financiación”.
Amosi cita muchas ventajas en el alquiler de oficinas. “En los arrendamientos tu compromiso inicial es bajo. Tu primer dinero es una garantía que vale varios meses de alquiler. Además, el desembolso del alquiler se reconoce como gasto fiscal y hay flexibilidad. El contrato es de varios años y cuando quieras te puedes ir. El mantenimiento también es fácil porque el propietario del inmueble se encarga de mantener el edificio y el inquilino sólo tiene que mantener la oficina”.
Sin embargo, Glazer añade que un local comercial requiere un mantenimiento continuo y, a diferencia de un apartamento, el inconveniente de esta inversión está en el mantenimiento. “Mientras la unidad esté alquilada está bien, pero cuando un local comercial está vacío es caro. Hay que pagar altos impuestos municipales y tasas de gestión que recaen sobre el propietario del inmueble”.
El tiempo que una oficina permanece en la estantería también debe ser un factor a tener en cuenta. Es más fácil alquilar un piso, mientras que una oficina puede permanecer vacía durante mucho tiempo, a menos que esté en una zona de gran demanda. “En el distrito central de negocios, el tiempo que una oficina permanece en la estantería es cero. La tasa de oficinas vacías en Tel Aviv es del 2%-3% y en las zonas de alta demanda no hay oficinas disponibles. Pero en el resto del país, en cambio, puede llegar al 20% y esto refleja la valía de la inversión”.
Según Kaner, “si quieres comprar un inmueble que ya está alquilado, es posible que en el futuro el inquilino se vaya y tengas que encontrar un sustituto. Pero si se compra un inmueble vacío o en desarrollo, hay que tener en cuenta que se tardará en alquilarlo y que se compite con muchos otros propietarios”.
Amosi subraya que, fuera del distrito comercial central, merece la pena invertir en una oficina no por la rentabilidad del alquiler. “Un cliente mío me consultó si debía comprar una oficina en el sur de Tel Aviv en un edificio de 25 años por 30.000 NIS el metro cuadrado. La decisión de comprar o no se basaba en varios factores. Le aconsejé que sólo si creía que un día el edificio se convertiría en apartamentos, entonces debía comprar, pero que si el edificio siempre se destina a oficinas, en mi opinión no tenía ninguna lógica financiera comprarlo”.
Publicado por Globes, Israel business news – en.globes.co.il – el 24 de abril de 2022.