Tras la desaceleración de 2025, el sector prevé más actividad en 2026 por alto el fuego y recortes de tasas, con brechas crecientes entre ciudades.
Un 2025 de desaceleración condiciona las expectativas para 2026
Durante 2025, el mercado inmobiliario israelí redujo su actividad por la incertidumbre ligada a la guerra en Gaza, tasas de interés elevadas, precios altos y una oferta récord de viviendas nuevas sin vender. Hacia 2026, los profesionales esperan un impulso económico posterior al alto el fuego, un aumento de la demanda compradora y una baja gradual de tasas. Aun así, el impacto no será homogéneo en todo el país.
La fortaleza del shekel frente al dólar, cerca de un máximo de 30 años tras apreciarse alrededor de un 18% en el último año, reduce el atractivo para compradores extranjeros. En algunas zonas, además, la existencia de más viviendas nuevas que compradores limita el margen para nuevas alzas. Este marco combina señales de recuperación con restricciones claras, y explica el optimismo prudente del sector.
Según Shirley Werner, de Remax Ocean Realty en Tel Aviv, todavía no han vuelto tantos compradores, por lo que los clientes conservan capacidad para negociar y los vendedores aceptan mayor flexibilidad. Werner proyecta que, si la demanda aumenta a lo largo de 2026, la negociación se desplazará de nuevo hacia los vendedores. Por ahora, el equilibrio se mantiene abierto y depende de cómo evolucione la confianza.
La cautela también se conecta con la volatilidad reciente. Tras duplicarse los precios en la década previa, el mercado mostró estabilización en 2018; en 2019 el promedio nacional subió un 4%, y en 2020 avanzó cerca de un 5% tras el freno inicial de la pandemia. En los dos años siguientes, el crecimiento anual alcanzó 13-15% por tasas cercanas a cero y mayor demanda posterior a la pandemia.
Indicadores que explican el cambio de clima en 2025
- Los precios bajaron en ocho de los doce meses de 2025 y el alza anual quedó en 0.4% tras haber marcado 7.8% interanual a comienzos de año.
- La CBS registró un récord de 86,000 viviendas nuevas a la venta, con barrios donde las unidades en construcción alcanzan niveles muy altos.
- Tras el 7 de octubre de 2023, las transacciones inmobiliarias cayeron alrededor de 30% y los precios retrocedieron cerca de un punto porcentual.
- El tipo de cambio se ubicó cerca de NIS 3.11 por dólar, lo que encarece compras para clientes estadounidenses y reduce el interés del exterior.
- En Tel Aviv, agentes citan descuentos no publicados y caídas de 15% a 20% en ciertos barrios, en un contexto de exceso de oferta.
Jerusalén sostiene alzas por demanda superior a la oferta disponible
Los datos oficiales muestran diferencias crecientes entre ciudades. En Jerusalén, los precios subieron 9.6% en los últimos 12 meses, mientras que en Tel Aviv bajaron 1.9%. Para Nachi Paris, propietario de Nachi Realty en Jerusalén, la evolución al alza puede prolongarse durante años por la persistencia de demanda superior a la oferta, con un interés relevante de judíos ortodoxos que buscan apartamento en la ciudad.
Paris también describió la apreciación del shekel como una barrera para compradores extranjeros, sobre todo estadounidenses. Explicó que antes muchos clientes podían conservar su residencia principal en Estados Unidos y comprar otra propiedad en Israel, pero ahora observa más interés de propietarios de clase media que solo pueden permitirse una vivienda. En esos casos, venden su casa en Estados Unidos y destinan el capital a la compra en Israel.
En su lectura, la oferta limitada y la demanda extranjera prolongarán las alzas en el futuro previsible, con decisiones que responden a motivaciones personales y, con frecuencia, ideológicas. Paris afirmó que una compra a valor de mercado en Jerusalén tiende a mostrar un valor superior al cabo de un año y sostuvo que los precios de la capital suelen avanzar por encima de la inflación. También indicó que el volumen de obra no alcanza el nivel necesario.
En barrios periféricos, Paris señaló opciones con precios relativamente más bajos. En lugares como Har Homa se encuentran edificios nuevos con ascensores, estacionamiento, habitaciones protegidas y trastero por menos de NIS 30,000 por metro cuadrado. Allí, según sus cifras, parejas jóvenes pueden comprar un apartamento de tres dormitorios por NIS 2.4 millones, o uno de cuatro dormitorios por NIS 3 millones, niveles que se consideran asequibles para los estándares de Jerusalén.
Tel Aviv ajusta precios por exceso de oferta y espera de mejores condiciones
En Tel Aviv, el exceso de viviendas nuevas de lujo en construcción presiona a los promotores para reducir precios mientras los compradores aguardan condiciones más favorables. Werner describió un cambio de ánimo: la preocupación por pagar de más sustituyó a la preocupación por quedarse fuera del mercado. En ese entorno, se impuso una actitud que prioriza esperar a que los precios alcancen su nivel más bajo para lograr mejores acuerdos.
La indecisión también incorpora expectativas. Werner señaló que, cuando las noticias indican que los precios bajan, se extiende una percepción que influye en decisiones de compra, y ese efecto se refuerza cuando la oferta crece. En determinados barrios, varios promotores ofrecen descuentos no publicados, y agentes reportan caídas de precios de compra entre 15% y 20%. Este ajuste convive con una recuperación incipiente de la demanda.
Los agentes afirmaron que la demanda empezó a recuperarse poco después del acuerdo de alto el fuego con Hamás alcanzado en octubre, con un aumento del optimismo entre compradores. Los precios subieron en noviembre por primera vez en ocho meses y Werner consideró que el mercado atraviesa una fase de corrección. Para ella, el alto el fuego y la reducción de tasas modificaron expectativas y aceleraron preparativos entre quienes habían postergado decisiones.
Werner proyectó que 2026 traerá recuperación sin un ciclo de aumentos extremos y con una reorientación por precio y calidad. En su análisis, los compradores aceptan precios altos en propiedades de alta calidad, pero rechazan pagar por encima del valor razonable en apartamentos de prestaciones medias. También citó proyectos como el nuevo sistema de metro como un factor que puede elevar la demanda a largo plazo en áreas menos demandadas.
Tasas, financiación y planes públicos definen el ritmo de la recuperación
El nivel de tasas de interés continúa como un elemento central. La tasa se mantiene en 4% pese a dos recortes recientes, lo que sostiene cálculos hipotecarios elevados para potenciales compradores. Bank Hapoalim afirmó el mes pasado que prevé dos recortes adicionales a lo largo de 2026, con una tasa de 3.25% al cierre del año. Este escenario se suma a la disponibilidad de promociones y condiciones de pago.
Un informe de la empresa de comercialización inmobiliaria Dara indicó que la oferta de financiación influirá de forma directa en la recuperación. En esa evaluación, seguirán con un papel central las promociones que permiten pagar solo 15-20% del precio al comprar sobre plano. En paralelo, el mercado de alquiler se mantuvo sólido durante la guerra, ya que quienes priorizan asequibilidad optaron por alquilar, aunque Werner situó oportunidades más favorables entre quienes pueden decidir a corto plazo.
En octubre, el gobierno aprobó un nuevo plan nacional de vivienda orientado a acelerar la construcción, reforzar autoridades locales y ampliar la oferta de viviendas asequibles. La medida se inscribe en un esfuerzo continuado por frenar precios y ampliar el acceso. Además, el gobierno destinó miles de millones de shekels a rehabilitar y desarrollar pueblos y kibutzim alrededor de Gaza afectados por ataques del 7 de octubre, y comunidades del norte atacadas por Hezbolá.
El ministro de Finanzas, Bezalel Smotrich, afirmó que estas inversiones mejorarán aspectos de la vida en comunidades periféricas y podrían duplicar sus poblaciones. En otra línea, se prevé que Beersheba y su entorno registren aumentos en los próximos años por el traslado de la mayor parte de operaciones de tecnología de la información y comunicaciones de las FDI a la “capital del Néguev”. El gobierno aprobó más de NIS 1 mil millones para infraestructura urbana, incluida una red de tren ligero.
Ciudades alternativas ganan interés por precio, riesgo y nuevos proyectos
Fuera de los destinos más habituales, algunos compradores buscan opciones con otros niveles de precio. Paris citó Ashkelon, en la costa mediterránea al sur de Ashdod, con valores relativamente bajos y una estimación de que resulta cerca de 20% más barata que Ashdod. Atribuyó esa brecha al riesgo asociado a cohetes desde Gaza y añadió que, dado que Hamás ha sido desarmado de cohetes, considera la ciudad atractiva para inversión.
Los agentes también mencionaron compras de angloparlantes en lugares como Netanya, Modiin, Beit Shemesh, Pardes Hana, Karmiel y Carmei Gat. En Jerusalén, Paris sostuvo que los inmigrantes de países angloparlantes, incluidos compradores extranjeros que planean residir al menos parte del año, pueden superar 30% de los compradores en ciertas zonas. En la capital, los agentes describieron un alza pronunciada de alquileres en barrios céntricos y rápida absorción de unidades.
El segmento de propiedades de lujo también mostró aumentos en los últimos años, ya que más judíos con altos ingresos consideran emigrar para evitar antisemitismo en el extranjero. En Tel Aviv, en cambio, la oferta supera a la demanda en un momento en que muchas personas han quedado fuera del mercado por precios elevados. Aun con ese panorama, el acuerdo de alto el fuego y el giro de expectativas reactivaron la conversación de compra.
Tanto Werner como Paris sostienen que el momento actual favorece la compra y que la indecisión ya tuvo costos en periodos anteriores. Werner afirmó que quienes compraron suelen valorar la decisión y que entre quienes postergaron es frecuente el arrepentimiento; por ello, advirtió que una espera prolongada reduce la probabilidad de acceder a condiciones más ventajosas. La recuperación prevista para 2026 aparece como gradual y marcada por diferencias locales.
