Durante años, Tel Aviv se ha mantenido como el mercado más competitivo para la compra de viviendas en Israel, pero el alquiler ha perdido dinamismo desde el inicio de la guerra con Gaza el 7 de octubre de 2023.
Mientras en Jerusalén los precios de alquiler han aumentado hasta un 25% en el último año, en Tel Aviv el incremento ha sido moderado y algunos propietarios han optado por reducir tarifas, según informaron agentes inmobiliarios.
Gal Shekel, propietario de Shekel Real Estate, explicó que la demanda se desplomó tras el inicio de la guerra, debido a las constantes alarmas por ataques y a que muchos jóvenes pospusieron su mudanza para permanecer en casa de sus familias. La disminución del turismo también influyó, ya que muchos dueños de propiedades dejaron de ofrecer alquileres temporales y se volcaron al mercado de arrendamiento a largo plazo, generando un incremento en la oferta de viviendas disponibles.
En la actualidad, la recuperación del mercado ha impulsado un leve aumento en los precios. Según la Oficina Central de Estadísticas (CBS), el alquiler en Tel Aviv subió un 3,9% en 2024, una cifra inferior al promedio nacional del 4,7%. La ciudad sigue siendo la más costosa para rentar, con apartamentos de tres habitaciones a un promedio de 6.967 shekels (1.953 dólares) y unidades de cuatro habitaciones a 8.584 shekels (2.407 dólares).
El valor de compra de un apartamento de cuatro habitaciones en Tel Aviv alcanzó los 4,88 millones de shekels (1,37 millones de dólares) a finales de diciembre, lo que equivale a más de 47 años de alquiler. Expertos consideran que cuando la relación entre precio de compra y alquiler supera los 20 años, resulta más conveniente rentar que adquirir una propiedad, aunque en varias ciudades de Israel esta cifra ya supera los 30 años.
A pesar de la desaceleración del mercado, Tel Aviv cuenta con una amplia disponibilidad de alquileres, con 1.625 apartamentos listados en el portal Madlan, mientras que Jerusalén, con el doble de habitantes, solo tiene 271. Sin embargo, la exclusividad de ciertas zonas dificulta el acceso a viviendas asequibles. “Solo los más adinerados pueden costear vivir en las mejores áreas”, afirmó Shekel.
La demanda de alquiler ha disminuido, especialmente entre los jóvenes, según Amit Ferenz de MyPlace Realty. Además, la falta de opciones asequibles para familias ha limitado el interés en la ciudad. Otro factor que desalienta a los inquilinos es el ruido de las numerosas obras en marcha. Tel Aviv lidera los proyectos de renovación urbana en Israel, con una cuarta parte de todas las iniciativas pinui-binui y TAMA 38 en los últimos nueve meses. Estas construcciones han hecho inhabitables muchas viviendas y han elevado el valor de las zonas más tranquilas.
El distrito de Rova 4, que rodea Kikar Hamedina, es una de las áreas más afectadas por la actividad inmobiliaria, lo que ha reducido su atractivo para los inquilinos. A pesar del avance del tren ligero, este desarrollo aún no influye significativamente en las decisiones de vivienda, según Shirley Werner de Remax Ocean Tel Aviv. Aunque la Línea Roja comenzó a operar en 2023, los retrasos en las Líneas Púrpura y Verde han postergado su impacto en el mercado inmobiliario.
Cada zona de la ciudad atrae a distintos perfiles de inquilinos. El norte de Tel Aviv es preferido por familias, mientras que el centro se llena de jóvenes solteros. Ambas áreas son costosas y cuentan con numerosas viviendas de lujo. En el sur, barrios como Florentin y Neve Zedek han pasado por procesos de gentrificación y ahora están repletos de cafeterías y tiendas exclusivas. En contraste, sectores como Neve Shaanan y Hatikva mantienen precios bajos debido a su reputación de inseguridad, mientras que Yad Eliyahu sigue siendo una opción poco considerada.
Para quienes no pueden costear los alquileres en Tel Aviv, mudarse a ciudades cercanas como Ramat Gan o Petah Tikva es una alternativa más viable. Ante el alza en el precio de las viviendas, cada vez más personas optan por alquilar en lugar de comprar. De acuerdo con Alex Zabezhinsky, economista jefe de Meitav Investment House, el costo de las hipotecas supera en un 30% el precio del alquiler mensual, lo que fortalece la tendencia hacia el arrendamiento a largo plazo en Tel Aviv.
