Los compradores de viviendas prefieren cada vez más apartamentos más grandes y alejados de Tel Aviv, en lugares menos concurridos, según una investigación de la Universidad de Tel Aviv sobre el impacto de Covid-19 en el mercado inmobiliario. La investigación también ha revelado que las medidas adoptadas por el Banco de Israel para eliminar algunas de las restricciones a la hora de conceder hipotecas con tipos de interés preferentes están contribuyendo indirectamente a la subida de los precios de la vivienda.
La investigación, titulada “Cambios en los gustos de los hogares antes y después del brote del coronavirus”, fue realizada por el Instituto Alrov de Investigación Inmobiliaria de la Facultad de Administración de la Universidad de Tel Aviv por el profesor Danny Ben-Shahar, director del instituto, el investigador asociado Roni Golan y el profesor Tsur Somerville, de la Universidad de Columbia Británica e investigador asociado del Instituto Alrov. La investigación examinó 350.000 operaciones realizadas entre enero de 2016 y abril de 2021, con un 25% de las operaciones realizadas después de abril de 2020 al inicio del virus.
Los investigadores concluyeron que, si bien la pandemia de Covid no supuso una revolución en el mercado inmobiliario, sí provocó ciertos cambios en las preferencias de los compradores de viviendas, que se manifestaron en la preferencia geográfica y en un cambio en la composición del tamaño de los pisos buscados y la densidad de las viviendas en los barrios en los que se buscaban.
Desde el punto de vista geográfico, los investigadores constataron un aumento de la demanda de apartamentos situados en un radio de 30 a 60 kilómetros de Tel Aviv. Estas zonas incluyen Hadera, Netanya, Ashkelon y Modi’in. El nivel de demanda de estas ciudades creció un 20% tras el estallido del Covid. Si antes de la pandemia de Covid, estas zonas representaban el 20% del mercado, tras el brote del virus su cuota de mercado subió al 24%. Mientras tanto, en las zonas más cercanas a Tel Aviv se produjo un descenso del 9% en el nivel de compra de apartamentos. En la propia Tel Aviv y en las ciudades limítrofes, el nivel de las operaciones se mantuvo sin cambios en torno al 24% de todo el mercado.
Lo que también destacó en la investigación fue la caída de la demanda de apartamentos más pequeños. Antes de la pandemia de coronavirus, casi el 25% de las operaciones eran para apartamentos de hasta 70 metros cuadrados, hoy su cuota de mercado ha caído al 22%. Por el contrario, cuanto más grande es el apartamento, su cuota de mercado ha crecido. La cuota de ofertas de apartamentos de entre 100 y 150 metros cuadrados ha aumentado un 5% y la cuota de ofertas de apartamentos de más de 150 metros cuadrados ha aumentado un 6%.
La investigación también reveló que los compradores prefieren apartamentos en lugares con menos densidad de población. El número de operaciones en lugares con menos de 1.500 viviendas por kilómetro cuadrado aumentó una quinta parte, hasta casi el 25%, y cuanto más densamente poblado está un barrio, más cae la demanda.
El profesor Ben-Shahar afirmó que “no ha habido revoluciones, pero se pueden ver los cambios, quizá adaptaciones al periodo del coronavirus, y también se ve una ligera influencia en los precios de las propiedades. La conclusión más destacada es que, antes de la pandemia, cuanto más densamente poblado estaba un lugar, más caro era, en casi un 0,5% por cada 1.000 apartamentos adicionales, en comparación con las zonas menos densamente pobladas. Pero la demanda de zonas menos densamente pobladas ha reducido esta diferencia en casi un 0,1%”.
Ben-Shahar añadió: “Tel Aviv mantuvo su atractivo en términos de ofertas y también los lugares situados a 30-60 kilómetros de ella, mientras que en los lugares más alejados las cifras descendieron”.
Los resultados de la investigación coinciden con los informes del sector inmobiliario sobre el aumento de la demanda de apartamentos más amplios con balcones o jardines y mejores condiciones para trabajar desde casa. Los tasadores y vendedores inmobiliarios informan de que estos requisitos suelen requerir un traslado más lejos de Tel Aviv.
La investigación también aborda el hecho de que la subida de los precios de los apartamentos ha empezado a acelerarse recientemente. “El regulador ha tomado recientemente dos medidas que han apoyado la demanda. La relajación por parte del Banco de Israel del componente de tipo de interés variable de las hipotecas, que permite a los hogares contratar hipotecas de mayor riesgo a tipos de interés más bajos. La segunda fue la rebaja del impuesto de compra para los inversores. Ambas acciones han fomentado la demanda y en el lado de la oferta está ocurriendo exactamente lo contrario. En lugar de aumentar la oferta, la renovación urbana es lenta y hay una escasez de terrenos que se comercializan para empezar a construir”.
En última instancia, dijo Ben-Shahar, lo importante en cuanto a los precios son las expectativas. “Gran parte de la demanda se debe también a la falta de creencia del público en que el Gobierno se ocupará de la vivienda de forma que cambie algo. El hecho de que la gente aumente la demanda demuestra que piensa que los precios seguirán subiendo. Parte de la dinámica que hay hoy es irracional. Como por ejemplo “que los precios no pueden bajar”. Eso no es cierto de ninguna manera. El pensamiento de que el mercado inmobiliario no es arriesgado tampoco es correcto. Es cierto que este mercado no fluctúa como la bolsa, pero los bonos del Estado son mucho más seguros que los inmuebles”.
