En tan solo tres semanas, Estados Unidos ha perdido más empleos (cerca de 17 millones) que los perdidos en toda la Gran Recesión, un evento que duró aproximadamente dos años. Esto solo puede significar que esos mismos estadounidenses que también tienen una hipoteca pueden encontrarse ahora en la impensable posición de no poder hacer algunos o todos sus pagos mensuales, tal vez durante meses, si no más.
Para empeorar las cosas, la ayuda ofrecida por el gobierno federal, cortesía de la enorme Ley CARES de 2.2 billones de dólares que acaba de ser aprobada por el Congreso y firmada por el presidente Trump, puede ayudar a crear el mismo colapso hipotecario que se pretendía detener. La ayuda que se ofrece a los propietarios en esta legislación es confusa en el mejor de los casos y depende en gran medida del tipo de préstamo que tengan y de cómo su prestamista interprete la ley. También importa cómo los bancos y los administradores de hipotecas estructuran los términos de pago y si pueden decir a los que piden ayuda cuáles son los términos de pago antes de aceptar la ayuda.
Para entender más a fondo por qué la Ley CARES es cruel con los propietarios, debemos tener claro que el estímulo solo ofrece ayuda hipotecaria a aquellos con una hipoteca respaldada por el gobierno. Esto significa que, si tienes un préstamo de la FHA, un préstamo de Asuntos de Veteranos, un préstamo respaldado por el Departamento de Agricultura o un préstamo como se define en la Sección 4022 de la Ley CARES tienes derecho a la ayuda, que es la gran mayoría de las hipotecas del mercado. Sin embargo, eso significa que millones de estadounidenses siguen estando excluidos, y si usted tiene un préstamo privado, que no está respaldado por el gobierno ni asegurado, no califica para la ayuda y está a merced de su banco.
Entonces, ¿qué obtiene si califica? La asistencia viene en forma de indulgencia de 180 días con una extensión de otros 180 días si se solicita. Después de que declare a su compañía hipotecaria que ha sido afectado por COVID-19, se le concederá automáticamente una suspensión de pagos, sin necesidad de documentación.
Aquí es donde las cosas se ponen difíciles. El texto de la ley no es específico en varios puntos importantes con un lenguaje que es corto en detalles o, bueno, cualquier cosa aparte de la ayuda de la indulgencia. Además, la Ley de Asistencia no menciona si la indulgencia que se concede es parcial o total. Eso es un gran problema, y uno que muchos prestamistas hipotecarios seguramente tratarán de aprovechar.
Entonces, lo más importante de todo, son los términos de la indulgencia. Aunque la ley declara claramente que su compañía hipotecaria no puede cobrar honorarios o cargos adicionales por la indulgencia, no hay una mención exacta de los términos de la asistencia que se otorga. Por ejemplo, ¿se verá obligado a refinanciar su casa para incluir esos pagos atrasados, con su prestamista cobrando honorarios y tal vez una tasa de interés más alta y un pago mensual más grande? ¿Se apiadarán de usted y simplemente pondrán los pagos atrasados en la parte posterior del préstamo, para que se paguen cuando el préstamo esté a punto de terminar? ¿O se verán obligados a tomar un préstamo separado y hacer pagos a lo largo del tiempo, solo para empeorar las cosas? Lamentablemente, no hay respuestas claras a nada de esto, y esa falta de claridad podría ser la clave para saber si millones de estadounidenses aceptan ayuda y pueden quedarse en sus casas o simplemente deciden irse y ejecutar la hipoteca, creando un caos económico.
Y, para empeorar las cosas, hay informes que indican que los prestamistas como Wells Fargo y otros solo conceden a los que tienen un préstamo respaldado por el gobierno una indulgencia de 90 días en los que no se deben hacer pagos durante ese tiempo, solo para exigir el saldo total cuando sus tres meses de indulgencia están por encima del mes actual. Para muchos eso solo puede significar una ejecución hipotecaria y tal vez inclinar nuestra economía hacia algo parecido a la Gran Depresión.
Mi propia experiencia reciente en la investigación de cómo funcionó el proceso confirmó lo peor. PennyMac, que tiene mi propia hipoteca respaldada por el gobierno, ayuda como se mencionó anteriormente a través de un sistema telefónico automatizado y un sitio web que hace que el acceso a la ayuda sea sencillo. Sin embargo, dejan claro que no pueden decirte cuáles serán los términos hasta el final de la ayuda, y sus opciones de ayuda ofrecidas son muy generalizadas. Aquí está el lenguaje vago que usan para describir sus opciones de reembolso, que aterrorizará a cualquiera que tema que su casa pueda caer en una ejecución hipotecaria, especialmente si acaban de perder su trabajo:
“Aunque el pago de una suma global es ciertamente una opción, no es la única opción. Una vez que pueda reanudar los pagos completos, puede optar por un plan de pago y añadir dinero extra a sus pagos mensuales de la hipoteca para pagar la cantidad adeudada del período de indulgencia. O puedes considerar una modificación del préstamo, en la que PennyMac reinvierte el saldo en la hipoteca. Sin importar la opción que elija, los programas de asistencia le permitirán pagar los pagos atrasados con el tiempo”.
“Como tú y PennyMac no sabéis exactamente cuándo acabará esta dificultad en particular, no sabemos qué opción de ayuda a largo plazo se ajustará mejor a tu situación. Hoy, no se espera que sepas cuánto podrás pagar cuando tu plan de indulgencia termine, o cuando estés listo para reanudar los pagos regulares. Tenga la seguridad de que trabajaremos con usted hacia el final de su plan para determinar el mejor programa para su situación. Los pagos atrasados durante el plan de indulgencia por incumplimiento no se vencerán inmediatamente después de que su plan de indulgencia por incumplimiento termine si no puede pagar el monto total de esos pagos atrasados”.
En resumen, podría estar poniendo su casa en riesgo si al final del plan no puede aceptar los términos que su banco le imponga.
Pero, por supuesto, necesitas poder llegar a tu compañía hipotecaria y solicitar ayuda, y no todos automatizan el proceso como PennyMac. Además, si tiene preguntas o necesita ayuda para explicar las normas específicas de su banco, puede tener problemas. Por ejemplo, intenté llamar a PennyMac, ya que quería saber más sobre los términos de pago, pero nunca pude conseguir un representante de atención al cliente por teléfono. Cuando intenté solicitar dicha información a finales de la semana pasada, esperé durante horas en espera, solo para ser colgado por el sistema automatizado de PennyMac en múltiples ocasiones.
Combinado con el hecho de que muchos de los que solicitan ayuda no podrán obtenerla, no la aceptarán debido a los términos o incluso no podrán conseguir la atención de su banco para recibir ayuda, la mesa se ha puesto para un colapso hipotecario que podría hacer que la crisis de ejecución de hipotecas de la Gran Recesión parezca pequeña en comparación.
