El precio medio de las transacciones de viviendas en Tel Aviv en el segundo trimestre de este año superó los 3,5 millones de NIS, un 20% más que hace dos años. El corazón del mercado inmobiliario israelí está en auge, y parece que hay gente dispuesta a pagar cualquier precio por vivir en la gran ciudad. Esto es lo que se desprende de los datos de la Oficina Central de Estadística sobre el precio de la vivienda en el segundo trimestre, publicados a principios de esta semana.
Los datos muestran que las diferencias de precios entre las grandes ciudades se están ampliando, en medio de una subida general de precios que se ha afianzado desde la primera fase de la pandemia de coronavirus. Una de las conclusiones es que el stock de viviendas nuevas en venta está disminuyendo rápidamente, ya que el público acapara los apartamentos de los contratistas a un ritmo excepcional.
Los apartamentos de cuatro habitaciones suben un 14% en un trimestre
Como se ha dicho, Tel Aviv encabeza la tendencia al alza de los precios. En el segundo trimestre de este año, se firmaron en la ciudad acuerdos a precios un 10% superiores a los del primer trimestre. El precio medio de un apartamento pequeño de una a dos habitaciones aumentó un 12%, hasta los 2,42 millones de NIS; los precios de los apartamentos de tres habitaciones subieron un porcentaje similar, hasta los 3,2 millones de NIS; mientras que los precios de los apartamentos de cuatro habitaciones aumentaron un 14% en un solo trimestre, hasta los 4,28 millones de NIS. Los precios de los apartamentos de cinco habitaciones descendieron un 0,8%, hasta los 4,7 millones de NIS.
El aumento de los precios de las viviendas en Tel Aviv amplió la diferencia con los precios de las viviendas equivalentes en otras grandes ciudades. Si hace dos años un apartamento vendido en Tel Aviv era por término medio un 41% más caro que un apartamento equivalente vendido en Ramat Gan en la misma época, esa diferencia se ha ampliado ahora al 54%. Con respecto a Jerusalén, la diferencia se ha ampliado del 46% al 67%, y con respecto a Haifa se ha extendido del 139% al 200%, lo que significa que un apartamento en Tel Aviv cuesta tres veces más que un apartamento equivalente en Haifa.
Probablemente por ello, la economista jefe del Ministerio de Hacienda señala en su estudio del mercado inmobiliario que el número de transacciones que se realizan en Tel Aviv es sustancialmente menor que en el pasado. Con precios así, la ciudad se está cerrando rápidamente a grandes sectores de la población que no pueden permitírselo.
En general, los precios de las transacciones de vivienda en el segundo trimestre fueron un 3% más bajos que en el primer trimestre de 2021. El precio medio de los apartamentos cayó a 1,65 millones de NIS. Una posible explicación es el aumento del 5% de los precios en el primer trimestre en comparación con el cuarto trimestre de 2020.
Los precios de las viviendas nuevas suben un 6,5% en dos meses
Como se ha mencionado, el stock de viviendas nuevas en venta está disminuyendo. Según la Oficina Central de Estadística, solo en mayo y junio se vendieron 10.600 viviendas nuevas. Eso es más de la mitad del total de viviendas nuevas vendidas en 2011, y casi la mitad del total vendido en 2018. Se trata de un comportamiento históricamente extraordinario, como el que quizás se vio durante la ola de inmigración de hace 30 años. Alrededor del 20% se explica por las compras en el programa de Precio al Comprador subvencionado.
Para ampliar un poco el panorama, en el primer semestre de este año se vendieron más de 25.000 viviendas nuevas en Israel. Se trata de un dato dramático, porque el ritmo de compra de viviendas nuevas es superior al ritmo de construcción. En un año, el stock de viviendas nuevas a la venta ha caído un 30%, llegando a unas 36.000 a finales de junio. Si este ritmo se mantiene, el Gobierno no podrá encontrar ninguna forma de aumentar la oferta de viviendas, y las únicas herramientas que le quedarán para moderar la subida de precios serán las medidas fiscales, y nuevas restricciones a las hipotecas como las que ya se han introducido. ¿Serán eficaces estas herramientas? Es una pregunta difícil. La hipótesis predominante en el Gobierno es que los compradores por inversión son los principales responsables de la subida de precios, pero también hay un aumento considerable de la demanda por parte de las parejas jóvenes.
Los promotores se han dado cuenta de la demanda de viviendas nuevas y se han apresurado a subir los precios. El índice de precios de las viviendas nuevas ha subido casi un 6,5% en los dos últimos meses, lo que contrasta con la subida anual del 7,7% de los precios de todas las viviendas, algo que la gente debería tener en cuenta antes de firmar un acuerdo para comprar una «casa fuera del envoltorio». Otro dato importante en este contexto es el Índice de Precios de los Insumos de la Construcción, que sube a un ritmo anual del 6-7%, y que puede causar problemas a los compradores de viviendas nuevas que no lo tengan en cuenta.
Los alquileres, estancados
Mientras los precios de la vivienda se disparan, el mercado del alquiler sigue mucho más lento. El Índice de Servicios de la Vivienda solo subió un 2% en los últimos doce meses, y los precios de los contratos de alquiler firmados en el segundo trimestre de este año bajaron, aunque solo ligeramente, menos del 0,5%. El alquiler medio mensual bajó solo 10 NIS, situándose en 4.080 NIS.
Los apartamentos más caros incluidos en los datos de la Oficina Central de Estadística son los de cinco habitaciones en Tel Aviv, que se alquilan a 9.300 NIS al mes. Los más baratos son los apartamentos de una o dos habitaciones en Beersheva, por los que los inquilinos pagan 2.038 NIS al mes.
