BEYOND comenzará a recibir ocupantes el 4 de octubre con una diferencia relevante entre su escala y el nivel de contratación alcanzado hasta ahora. La torre de Givatayim, de unos 320 metros y 78 plantas, es actualmente el edificio más alto de Israel, pero alrededor del 30% de sus superficies aún no tiene contrato. La ocupación efectiva ronda el 60%, mientras acuerdos adicionales ya firmados elevan la comercialización a cerca del 70%.
El proyecto pertenece a los grupos Tidhar, Union y Himanuta. La torre principal destina 120.000 metros cuadrados a oficinas y se levanta sobre un podio de ocho plantas con unos 20.000 metros cuadrados comerciales. El complejo prevé además una segunda torre de unas 60 plantas con microapartamentos, cuya construcción todavía no ha comenzado.
La escala del edificio tendrá un efecto directo sobre los ingresos municipales. La previsión es que Givatayim reciba unos ₪40 000 000 anuales por arnona empresarial procedente del proyecto. Esa cifra equivale a un aumento aproximado del 14,5% sobre los ₪275 000 000 de ingresos anuales por arnona registrados por el municipio en 2025. Hasta ahora, los negocios de la ciudad aportaban unos ₪104 000 000 anuales por este impuesto.
BEYOND se encuentra en el distrito empresarial de Givatayim, junto a Tel Aviv y cerca de las autopistas Ayalon. La estación ferroviaria Savidor Central queda a menos de 300 metros. El edificio tendrá una relación de una plaza de estacionamiento por cada 180 metros cuadrados, una proporción similar a la prevista para TOHA 2.
Las valoraciones publicadas por Tidhar sitúan el proyecto en unos ₪3 030 000 000. En agosto, la tasa de comercialización era del 59%. Los contratos firmados fijaban un alquiler mensual medio de unos ₪143 por metro cuadrado en espacios terminados y de unos ₪112 por metro cuadrado en nivel de obra básica. Después se cerraron contratos adicionales por unos 34.000 metros cuadrados de oficinas y comercio, con lo que la comercialización subió a cerca del 70%.
Entre los principales arrendatarios figura el bufete Meitar, que alquiló unos 30.000 metros cuadrados distribuidos en 17 plantas por un periodo de 25 años. Su entrada en la torre está prevista desde el inicio de la ocupación, con una renta de ₪150 por metro cuadrado al mes, equivalente a unos ₪54 000 000 al año. Lipa Meir contrató unos 7.000 metros cuadrados en cuatro plantas.
Moon Active también ocupará una parte amplia del edificio. La empresa de videojuegos alquiló 11 plantas, unos 22.000 metros cuadrados, por diez años. Actualmente ocupa alrededor de 26.000 metros cuadrados en la torre Vitania de Tel Aviv.
El desarrollo del complejo comenzó con la reorganización de la propiedad del terreno. En 2016, Eurocom Real Estate vendió su participación, cercana al 78%, a Tidhar y a George Horesh, propietario de Union Group, por unos ₪256 000 000. El resto pertenecía a Himanuta, de KKL, y de esa estructura surgió la asociación entre los tres propietarios. Las obras comenzaron en 2019.
La cantidad de superficie todavía disponible coincide con una etapa en la que varios proyectos de oficinas compiten por inquilinos en las entradas de Tel Aviv y en zonas próximas. Entre ellos están TOHA 2, el proyecto Hasolelim de Mivne, la torre Spiral de Azrieli y Vertical City en el área de la Bolsa de Ramat Gan.
El economista Itay Shafran, socio de Pitronot Kalkala Tichnunit, atribuye parte de la dificultad a la posición concreta del edificio dentro del área de demanda. Aunque BEYOND está cerca de Savidor Central, no se encuentra directamente sobre la estación ferroviaria y exige algo más de recorrido a pie. También queda relativamente separado de las estaciones del tren ligero, en particular de la línea roja, y se sitúa algo más lejos del núcleo de oficinas del norte de Tel Aviv.
Shafran considera que la elevada oferta simultánea también alarga la comercialización de una torre de este tamaño. A su juicio, la falta de ocupación completa no implica ausencia de demanda, sino una desventaja relativa frente a otros edificios por accesibilidad y por la cantidad de espacio disponible en el entorno. También estima que BEYOND terminará con ocupación completa y señala que el precio, alrededor de ₪140 por metro cuadrado, supera el del área de la Bolsa y se acerca más al del distrito empresarial del norte de Tel Aviv.
Or Ben Zvi-Klein, vicepresidente de Newmark Natam, considera que una ocupación del 60% al recibir el Formulario 4 es un dato favorable para una torre de esta escala. Explica que BEYOND no creó una nueva zona de oficinas, sino que atrajo empresas que ya operaban en la Bolsa, Tel Aviv y Azrieli y que buscaban espacio de clase A. En su análisis, la oferta existente alrededor del proyecto es una de las razones que retrasan la contratación del espacio restante.
Ben Zvi-Klein también prevé que la entrada de los primeros arrendatarios ayude a acelerar nuevas operaciones. Mindsapce tiene previsto abrir a comienzos de 2027 un centro de trabajo y conferencias de 10.000 metros cuadrados en la torre. Sarid Yitzhakov, directora general de Colliers, sostiene que una ocupación superior al 60% significa que el proyecto no se encuentra en pérdidas y recuerda que aún existen negociaciones por superficies adicionales.
La competencia continuará durante la fase de ocupación. TOHA 2 y Hasolelim atraviesan una etapa de comercialización similar antes de su ocupación prevista para finales de 2026. Mientras tanto, BEYOND conservará el título de torre más alta de Israel al menos hasta que se complete la torre Spiral de Azrieli, proyectada con unos 355 metros.
