Aunque a escala nacional se registró una caída en la mediana del precio por m² en 2025, un análisis por ciudades revela una tendencia completamente distinta. Mientras en ciudades como Lod y Netanya se registraron fuertes caídas, en Tel Aviv y Haifa los precios siguieron subiendo. La razón es un cambio en la composición de las operaciones y no necesariamente una caída generalizada de los precios.
El mercado de la vivienda israelí de 2025 ofrece en apariencia una conclusión clara: los precios de las operaciones bajaron. Sin embargo, los datos de las transacciones reales publicados por la Autoridad Tributaria revelan que detrás de la cifra nacional hay una situación mucho más compleja. La mediana del precio de las operaciones por m² en Israel fue de ₪20 057 en 2025, frente a ₪21 101 en 2024, una caída del 4,9%.
Sin embargo, al examinar 59 ciudades en las que se realizaron al menos 200 operaciones en cada uno de esos años, aparece otro dato: en 41 de ellas se registró un aumento del precio por m². Esto significa que la caída a escala nacional no necesariamente demuestra una reducción generalizada de los precios, sino que se debe en gran medida a un cambio en la composición de las operaciones. Una proporción mayor de las viviendas vendidas estaba en zonas relativamente baratas.
Este dato también se refleja en la disminución de la proporción de operaciones en las ciudades más caras. El porcentaje de operaciones en ciudades donde la mediana del precio en 2024 superaba los ₪25 000 por m² bajó del 43,1% del total al 40,2% en 2025.
Las diferencias entre ciudades son marcadas. En Lod, por ejemplo, la mediana del precio por m² bajó de ₪19 515 en 2024 a ₪15 083 en 2025, una caída del 22,7%. En Ofakim destaca una disminución especialmente fuerte del 28,2%, de ₪12 329 por m² a ₪8 853. En este caso, la composición de las operaciones tiene importancia, incluido el peso de las viviendas nuevas y de las transacciones realizadas dentro de programas gubernamentales.
En Netanya, el precio bajó de ₪26 758 por m² a ₪23 400, una caída del 12,5%, y en Ashdod se registró una disminución del 8%, de ₪21 204 por m² a ₪19 500.
En cambio, en Tel Aviv-Yafo se registró un aumento. La mediana del precio por m² pasó de ₪43 368 en 2024 a ₪44 554 en 2025, un incremento del 2,7%. En Haifa se registró una subida del 1,7%, de ₪19 200 a ₪19 519 por m², y en Kiryat Gat la mediana aumentó un 3,7%, de ₪18 147 a ₪18 826 por m².
Estos datos muestran que el mercado de la vivienda en Israel no puede tratarse como un conjunto homogéneo. En un mismo año, los precios de las operaciones en una ciudad pueden caer a tasas de dos dígitos, mientras en otra continúan subiendo. Por eso, una sola cifra nacional no necesariamente refleja la realidad que experimenta quien compra una vivienda en Netanya, Tel Aviv, Haifa o Ashdod.
Además, el número de operaciones es un componente crítico para comprender la situación. Un cambio de precio en una ciudad donde se realizaron cientos o miles de operaciones no es equivalente a un cambio registrado a partir de un número relativamente pequeño de transacciones. También puede influir la composición de las viviendas vendidas. Si en un año determinado se vendieron más viviendas pequeñas, viviendas en la periferia o viviendas dentro de programas subvencionados, el precio nacional puede bajar aunque el precio de una misma vivienda en una misma zona no haya disminuido en la práctica.
La situación también se relaciona con la desaceleración de la actividad en el mercado de la vivienda durante 2025, reflejada en una reducción del número de viviendas vendidas, mientras el mercado de segunda mano mantuvo una debilidad prolongada. El resultado es un mercado con menos operaciones, un cambio en la distribución geográfica de las ventas y, al mismo tiempo, ciudades donde los precios continúan subiendo. Las preguntas relevantes ahora son en qué ciudad, qué tipo de inmueble, a qué precio por m² y cuántas operaciones se realizaron realmente.
