Los propietarios de viviendas israelíes en zonas de renovación urbana siguen de cerca las recientes sentencias de Tel Aviv y Jerusalén que dejan abierta la cuestión de qué parte -los propietarios o el municipio- paga la factura por el valor adicional de las propiedades.
Hace unas semanas, Tel Aviv dictaminó que los propietarios de viviendas situadas en zonas de renovación urbana deben pagar una “tasa de mejora” por el valor extra en la posibilidad de que su propiedad sea ampliada y mejorada (que se pagará cuando la vivienda se venda). Esta mejora se haría en virtud de la ley conocida como TAMA 38, que permite a los promotores añadir pisos y unidades a los edificios existentes (para los que se concedieron permisos de construcción antes de 1981), al tiempo que se mejora la estructura.
Esta semana, un comité de apelación de Jerusalén se pronunció en sentido contrario, dictaminando que no debe haber tasas adicionales para los propietarios de viviendas por la mera posibilidad de mejora y que el ayuntamiento no puede imponer la tasa.
Según el TAMA 38, los actuales propietarios de un edificio determinado aceptan que los promotores añadan pisos y apartamentos que venden por un suculento beneficio y, a cambio, entregan un edificio mejorado (con un armazón reforzado para hacerlo resistente a los terremotos y, a menudo, también con ascensor y/o trasteros) a los actuales residentes. También hay mejoras directas en los apartamentos individuales existentes, como la adición de una sala de seguridad reforzada y balcones.
Aunque el sistema se creó para animar a los promotores a hacer los edificios existentes resistentes a los terremotos, TAMA 38 se ha convertido en sinónimo de añadir nuevos apartamentos a las zonas de conservación con alto valor inmobiliario. Una vez completados los proyectos de TAMA 38, los ingresos fiscales del municipio aumentan porque hay nuevos apartamentos que pagan el impuesto local sobre la propiedad (arnona), y los propietarios existentes cuyos apartamentos han sido ampliados mediante el sistema, pagan por la huella añadida.
El revuelo actual es por el teórico aumento del valor de la propiedad en las zonas donde los proyectos del TAMA 38 forman parte del marco urbanístico. La cuestión es si un municipio tiene derecho a valorar la posibilidad de una futura renovación urbana, y a solicitar una tasa de mejora que puede ascender a cientos de miles de shekels si la propiedad cambia de manos.
En otras situaciones, cuando un propietario tiene permiso para añadir espacio a una casa ya existente, sólo el valor de ese derecho de construcción adicional atraería el impuesto como parte de la venta global, incluso si no hubiera ninguna construcción adicional.
La controversia en este caso radica en que tanto el ayuntamiento de Jerusalén como el de Tel Aviv han argumentado que, existan o no planes específicos, un apartamento es intrínsecamente más valioso si está zonificado en un área designada para la renovación urbana. Como es lógico, los propietarios consideran que, al no existir planes específicos para sus viviendas, se les pide injustamente que paguen costes adicionales (o que los repercutan a los compradores) si desean venderlas.
En Jerusalén, la atención se centra en el centro de Rehavia, así como en partes de Kiryat Shmuel, Talbyia y Shaarei Hesed. Los planes de TAMA 38 se acordaron originalmente en 2015. Un grupo de propietarios, entre los que se encontraba el antiguo presidente del Tribunal Supremo, Aharon Barak, impugnó la decisión de que debían pagar una tasa de mejora, y el tribunal les apoyó, dictaminando que no es razonable esperar que los propietarios paguen la tasa, solo por la posibilidad teórica de un futuro desarrollo. El presidente de la comisión condenó al Ayuntamiento de Jerusalén a pagar las costas judiciales de los propietarios por haber presentado el caso.
Pero en Tel Aviv, el otro gran centro de esta forma de renovación urbana, un órgano de apelación equivalente dijo que el impuesto de mejora debía cobrarse. La decisión se refiere específicamente al barrio conocido como el Viejo Norte, formalmente llamado Distrito 3, que se extiende entre la calle Ibn Gvirol y el mar, al norte de la calle Bograshov y al sur del río Yarkon.
La comisión decidió que los planes de renovación urbana de la zona daban seguridad a los propietarios de apartamentos de que sus propiedades podrían ampliarse y mejorarse y, por tanto, aumentar su valor. En consecuencia, dijo, es justo que el municipio imponga gravámenes de mejora, que reflejen el valor adicional de la posibilidad futura de formar parte de un proyecto TAMA 38.
El TAMA 38 está especialmente extendido en Jerusalén y Tel Aviv, ya que estas ciudades tienen pocas parcelas vacías para nuevas construcciones, grandes zonas con carácter histórico y edificios que deben conservarse, además de altos valores por metro cuadrado. Alternativas como la demolición y la reconstrucción (Pinui Binui) no son siempre una opción.
Con los valores de las propiedades en alza, el TAMA 38 resulta atractivo tanto para los propietarios, que pueden vender a varias veces el valor de la propiedad original, como para los promotores, que venderán las unidades adicionales al máximo valor.
La decisión de Jerusalén privará al municipio de los ingresos extra procedentes de las ventas de viviendas en las zonas de renovación urbana designadas por TAMA 38. La sentencia de Tel Aviv proporciona un flujo extra de ingresos al municipio cuando las viviendas del Viejo Norte cambian de manos.
Es probable que la incertidumbre dé lugar a nuevas acciones legales.
