Precios de viviendas en Israel alcanzan niveles récord pese a guerra

El mercado inmobiliario en Israel desafía las expectativas con alta demanda y precios en alza, incluso en medio de una guerra prolongada.

Demanda inmobiliaria sigue fuerte pese a la crisis en Israel

El mercado inmobiliario de Israel se encuentra en una situación paradójica: mientras el país enfrenta una guerra, los precios de la vivienda continúan en niveles casi récord. Esta situación ha generado preguntas sobre cómo puede mantenerse una demanda sólida en medio de tal incertidumbre.

Entre los factores que explican esta tendencia destacan una escasez crónica de viviendas, el acelerado crecimiento demográfico y un aumento significativo en la inversión extranjera. A pesar de que la guerra afecta la construcción y la economía, la demanda de vivienda sigue alta, lo que dificulta cada vez más que quienes compran por primera vez accedan al mercado.

Según el Índice de asequibilidad de la vivienda de Alrov, los precios del segundo trimestre de 2024 alcanzaron niveles de inasequibilidad comparables al pico registrado en 2023. Este indicador, que mide los costos en relación con pagos de hipotecas y entradas iniciales, evidencia los crecientes desafíos que enfrentan los israelíes para adquirir una propiedad.

Danny Ben-Shahar, director del Instituto Alrov de Investigación Inmobiliaria de la Universidad de Tel Aviv, indicó que el aumento de precios comenzó mucho antes de la guerra actual. Según Ben-Shahar, “los precios comenzaron a subir alrededor de 2007, estabilizándose brevemente antes de 2020, pero han vuelto a incrementarse en los últimos dos años”.

La guerra no detiene la inversión en bienes raíces

La guerra, iniciada en octubre de 2023 tras el ataque de miles de terroristas de Hamás, parecía presagiar un desplome en el mercado inmobiliario. Sin embargo, la demanda se mantiene sorprendentemente fuerte. Más de 1.200 personas fueron asesinadas y 251 secuestradas durante la invasión inicial en Gaza, un contexto que no ha frenado el interés en bienes raíces.

Ben-Shahar expresó su asombro al destacar que, “a pesar de la guerra, la demanda sigue siendo sólida, con inversiones continuas en propiedades israelíes”. Datos de la Oficina Central de Estadísticas de Israel confirman que los precios de las viviendas han aumentado entre un seis y siete por ciento anual.

Expertos señalan que estos resultados se deben a factores macroeconómicos que van más allá de la guerra. Nir Mualam, profesor del Technion de Haifa, explicó que el mercado ya enfrentaba problemas sistémicos antes de la guerra, siendo el principal la escasez de viviendas. “El sistema de planificación israelí no produce suficientes viviendas para satisfacer la demanda”, afirmó.

El crecimiento demográfico también juega un rol crucial. Según la Oficina Central de Estadísticas, la población creció un 1,6% en 2023, lo que implica la necesidad de entre 55.000 y 65.000 viviendas adicionales cada año para atender el ritmo de crecimiento.

Problemas estructurales agravan el mercado inmobiliario

A pesar de la alta demanda, el sector no puede responder adecuadamente. Según Mualam, el fenómeno de las “unidades de vivienda en papel” se ha expandido, con compradores que pagan por propiedades no construidas. Este sistema fomenta la especulación, ya que los precios aumentan en función de expectativas y no de viviendas terminadas.

Además, la guerra ha exacerbado la escasez de mano de obra en el sector de la construcción. Los trabajadores palestinos, que representan una parte significativa de esta fuerza laboral, han dejado de participar en proyectos desde octubre de 2023, paralizando muchas obras en curso.

Incluso antes de la guerra, otros eventos habían afectado al sector. Durante la pandemia de COVID-19, se redujo el número de trabajadores provenientes de Judea y Samaria y Gaza, limitando la capacidad de construir nuevas viviendas. Ahora, la situación es aún más crítica debido al conflicto armado.

La guerra intensifica las dificultades en el sector de la construcción

la guerra en curso ha añadido nuevos desafíos al sector de la construcción en Israel. Empresas constructoras enfrentan retrasos debido a la movilización de propietarios y trabajadores para cumplir con su servicio militar de reserva. Esta situación limita la capacidad para planificar y ejecutar proyectos.

Un ejemplo claro de estas interrupciones lo dio el director de HKR Construction Group en Kfar Saba, quien, al ser consultado, explicó vía mensaje de texto que estaba sirviendo en la reserva en el norte y no podía abordar cómo la guerra ha impactado a su empresa. Este caso refleja los efectos de largo alcance de la guerra en el mercado de la vivienda.

Altas tasas de interés agravan el costo de la vivienda

El incremento de las tasas de interés ha sido otro factor clave detrás del alto costo de la vivienda en Israel. Ben-Shahar destacó que la guerra ha elevado la prima de riesgo del país, lo que se saldó con una importante rebaja de la calificación crediticia. Como respuesta, el banco central mantiene altas las tasas de interés, aumentando el costo de adquirir una propiedad.

Además, las expectativas de inflación en Israel permanecen elevadas, lo que complica aún más la situación. Según Ben-Shahar, “se está hablando de nuevas subidas de los tipos de interés”, lo que podría empeorar el panorama antes de que haya mejoras significativas.

Interés extranjero en bienes raíces crece a pesar de la guerra

Aunque la demanda local de propiedades se ha visto afectada por la guerra, el interés de compradores extranjeros ha aumentado. Yuri Wolosov, de la agencia inmobiliaria Armon en Bat Yam, señaló un incremento notable de compradores provenientes de Estados Unidos y Francia, muchos de los cuales buscan propiedades como una forma de protección ante el creciente antisemitismo en sus países de origen.

Wolosov afirmó: “Clientes judíos adinerados de Nueva York y París están comprando propiedades, a menudo no para uso inmediato, sino como medida de seguridad”. La Liga Antidifamación ha documentado un aumento del 60% en incidentes antisemitas en Estados Unidos desde octubre de 2023, lo que refuerza este fenómeno.

El perfil de estos compradores extranjeros es de personas dispuestas a pagar precios elevados, a menudo adquiriendo propiedades valoradas en 4 o 5 millones de shekels (alrededor de 1,5 millones de dólares) sin necesidad de hipoteca.

La vivienda se vuelve inaccesible para compradores primerizos

Los jóvenes que buscan adquirir su primera vivienda enfrentan un panorama casi imposible. Ben-Shahar subrayó que las zonas centrales de Israel, como Tel Aviv y Jerusalén, se han vuelto inasequibles para la mayoría de los hogares israelíes, obligándolos a buscar opciones en ciudades periféricas como Beersheba o Haifa.

El alto costo de la vivienda, sumado a las crecientes tasas de interés, ha creado una situación insostenible para muchos. Ben-Shahar advirtió: “Estos precios en aumento y las altas tasas de interés crean una situación que es simplemente insostenible para los nuevos hogares que intentan ingresar al mercado”.

Creciente demanda de viviendas con habitaciones seguras

Las preocupaciones por la seguridad han influido significativamente en las preferencias de los compradores. Wolosov señaló que existe una mayor demanda de propiedades nuevas con habitaciones seguras incorporadas, conocidas como mamad. Además, muchos propietarios están optando por modernizar sus viviendas existentes para incluir estas habitaciones reforzadas.

Eli Perlowitz, contratista independiente de Jerusalem Construction, confirmó el aumento en solicitudes para reforzar habitaciones seguras y construir refugios antibombas. Según Perlowitz: “En esta nueva realidad, tener un espacio seguro en el hogar se ha convertido en la comodidad más importante de la vivienda”.