Los alquileres de vivienda mantienen una tendencia ascendente en Israel, pero el movimiento no es uniforme. El índice de precios de julio de 2026 de la Oficina Central de Estadísticas mostró un aumento del 2,6% para los inquilinos que renovaron contrato y del 4,7% para quienes entraron en una vivienda con un nuevo arrendamiento. En determinados barrios, sin embargo, la oferta creció con tanta rapidez que los propietarios tuvieron que reducir sus pretensiones.
Nir Shmoul, CEO de Snir Group y de la Compañía de Desarrollo y Renovación Urbana, describe el mercado de alquiler como una suma de numerosos mercados locales. En algunos de ellos se concentra por un tiempo una cantidad elevada de viviendas nuevas disponibles, un fenómeno que ahora aparece con mayor extensión que en el pasado.
En Ramot Yoram, en Netivot, las encuestas de campo de su firma detectaron alrededor de 56 viviendas ofrecidas al mismo tiempo. Los alquileres solicitados quedaron entre ₪300 y ₪500 mensuales por debajo del nivel que Shmoul considera realista para el mercado. En Nuriyot, en Rishon LeZion, casi 80 apartamentos estaban disponibles y los precios mostraban descensos de ₪300 a ₪600 mensuales frente a meses anteriores.
La oferta se concentra en barrios y proyectos concretos
El exceso temporal no se limita a Netivot y Rishon LeZion. También aparece en zonas de Jerusalén, Modi’in y Petah Tikva. La característica común es su alcance local: la oferta adicional se acumula en una calle, un complejo o un barrio hasta que el mercado absorbe las unidades disponibles.
Ravit Karoudo, propietaria de Ravit Nechasim y miembro de la asociación de corredores inmobiliarios de Jerusalén, señala el proyecto Mordot Arnona como un caso claro. La entrega concentrada de viviendas creó de inmediato un nuevo mercado de alquiler. El proyecto elevó en más de un 50% el número de apartamentos del barrio de Arnona e incluyó 778 unidades construidas dentro del programa estatal subsidiado para compradores de primera vivienda, además de inmuebles adquiridos con fines de inversión y unidades destinadas al alquiler de largo plazo.
Kiryat HaYovel presenta una situación semejante. La primera fase de HaYovel Boulevard ya incorporó 130 apartamentos ocupados y comenzó la ocupación de otro complejo de 226 unidades. A esto se suma un proyecto separado con cientos de viviendas para alquiler de largo plazo, otros 425 apartamentos en la calle Hantke, 146 en la calle Uruguay y miles de unidades en distintas fases de planificación y aprobación.
Por qué aparecen estos excedentes temporales
Shmoul identifica tres situaciones principales. La primera corresponde a barrios nuevos con miles de viviendas comercializadas en buena parte a inversores mediante preventas. La segunda se produce en proyectos de alta densidad con subsidio estatal, donde parte de los adjudicatarios decide alquilar la vivienda adquirida y vivir en otro inmueble arrendado. La tercera aparece en grandes proyectos de renovación urbana, cuando numerosos propietarios de las nuevas unidades de reemplazo son inversores que compraron antes de la renovación y ponen los apartamentos en alquiler o venta al recibir las llaves.
Itzik Levy, presidente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Israel, añade otro factor: la entrega simultánea de varios edificios después de obtener el permiso de ocupación, conocido como Formulario 4. Un efecto parecido se produce cuando entra de una vez al mercado una gran cantidad de viviendas de alquiler de largo plazo, como ocurrió en Mordot Arnona.
La renovación urbana de pequeña escala suele tener un efecto menor. Karoudo explica que un proyecto de un solo edificio añade pocas viviendas y que, en los proyectos TAMA 38 de refuerzo antisísmico, las nuevas unidades suelen situarse en plantas superiores y venderse a precios relativamente altos. La presión sobre el alquiler local cambia cuando la demolición y reconstrucción comprende varios complejos o cuando nace un barrio entero y cientos de apartamentos se entregan en un periodo corto.
Los propietarios ajustan precios para evitar viviendas vacías
Cuando decenas de apartamentos similares aparecen a la vez, los propietarios compiten por un número limitado de inquilinos. Levy calcula que un mes con la vivienda vacía equivale a perder alrededor del 8,3% del ingreso anual por alquiler. Por esa razón, algunos propietarios aceptan rebajas de entre el 5% y el 10% para cerrar un contrato antes y evitar varios meses sin renta.
La presión puede aumentar después de julio y agosto, cuando termina la temporada alta de verano y la demanda disminuye. Shmoul indica que las reducciones alcanzan el 5% o más en lugares con abundancia de unidades casi idénticas. Muchos propietarios prefieren firmar por un año a un precio menor y esperan elevarlo cuando desaparezca el exceso de oferta inicial.
Karoudo matiza que no toda reducción debe interpretarse como una caída general de precios. En Mordot Arnona, algunos propietarios esperaban obtener alquileres similares a los del sector consolidado de Arnona, pero los inquilinos diferenciaron ambos mercados. Los apartamentos de cuatro habitaciones en Mordot Arnona se ofrecen en su mayoría entre 7.400 y 7.900 NIS, frente a 8.000-9.000 NIS en zonas más establecidas de Arnona. La diferencia puede acercarse al 10%, y un propietario que parte de una cifra demasiado alta puede tener que recortarla entre un 5% y un 10%, o incluso más.
El efecto nacional sigue limitado
Levy, Shmoul y Karoudo coinciden en que estas caídas no reflejan un descenso general del alquiler en Israel. Levy sostiene que, a escala nacional, la demanda supera la oferta y que los precios continuaron al alza en los últimos meses. Los descuentos quedan concentrados en los complejos y barrios donde aparece un excedente puntual.
Shmoul estima que, en zonas nuevas o en desarrollo, el mercado local suele absorber ese inventario en pocos meses. Después, los precios retoman la tendencia previa. Por ese motivo, estas concentraciones de oferta no modifican por sí solas el promedio de una ciudad ni el comportamiento nacional de los alquileres.
Karoudo añade que el efecto a largo plazo puede ser distinto del inicial. Las nuevas áreas, que al principio pueden tener precios menores que los barrios vecinos, terminan por integrarse en ellos. La nueva construcción incorpora residentes, comercio, centros educativos e infraestructura, y también hace más visibles las diferencias con los edificios antiguos.
